Kommunens sikkerhet for startlån

Lånet skal som hovedregel være sikret ved første prioritets pant i den bebygde eiendommen. Husbanken kan unntaksvis godta sideordnet førsteprioritet eller prioritet etter andre lån og heftelser. Lån til oppgradering kan gis med foranstående pant. Husbanken kan kreve at det i tillegg stilles garanti for barnehagelån etter kapittel 6 i denne forskrift.

For lån til andre enn personlige låntakere kan Husbanken kreve tilleggssikkerhet. Lån til kommuner og fylkeskommuner skal gis som gjeldsbrevlån. Lån til kommuner kan gis uten pantesikkerhet.

Er tomta festet, godtar Husbanken prioritet etter tre års forfalt festeavgift. Så lenge Husbanken har pantelån som hviler på eiendommen, skal festekontraktens varighet minst svare til resten av lånets løpetid med tillegg av fem år. Videre skal det framgå av festekontrakten at festeretten ikke kan sies opp, heves eller avvikles på annen måte, uten samtykke fra Husbanken. Festekontrakten skal tinglyses.

Ved oppføring av boliger for borettslag skal Husbanken stille krav om at det tegnes forsikring mot manglende innbetaling av felleskostnader. Det kan gjøres unntak i særskilte tilfeller.

For startlån har kommunene tapsrisikoen for de første 25 prosent av gjenstående hovedstol samt forfalte renter og omkostninger før realisering av pant. Staten har tapsrisikoen for et eventuelt restbeløp etter realisering av pantet.

(Forskriftens § 7-5)

Startlånet skal ha pant i boligen både ved refinansiering, kjøp og utbedring (tilpasning). Lånet skal som hovedregel ikke overstige verdien på boligen, med unntak av omkostninger (tinglysningsgebyr og dokumentavgift) og nødvendig utbedring, hvor utbedringen antas å øke boligens verdi tilsvarende, se kapittel 3 og 3.2.

Kommunen bør bruke takst og tilstandsrapport for å vurdere pantesikkerheten. Kommunen kan ikke få tapsdeling med Husbanken, dersom lånet ikke var godt nok sikret med pant i eiendommen på utlånstidspunktet. Når kommuner i sentralitetsklasse 5 eller 6 har gjort unntak fra reglene for belåningsgrad etter låneforskriften § 7-4 sjette ledd, kan det likevel gis tapsdeling.

Kommunens tapsrisiko beregnes med utgangspunkt i lånet før pantet realiseres. Det betyr at kommunen har ansvar for 25 prosent av restgjelden før salg. Kommunen må dekke et eventuelt tap inntil denne andelen av lånet, dersom salg ikke gir full dekning. 

Les mer i Husbankens veileder om tapsdeling og administrering av startlån

To eksempler på tapsdeling mellom en kommune og Husbanken:

1. Kommunene gir et startlån på 1,1 million kroner og tinglyser pant i eiendommen for samme beløp. Eiendommen ble kjøpt for 900 000 kroner inkludert dokumentavgift og tinglysningsomkostninger. 200 000 kroner er da gitt uten god nok pantesikkerhet. Dette beløpet tas ikke med i en senere tapsdeling, og kommunen må dekke det fullt ut selv.
2. Dersom et lån er på 1 million kroner før pantet realiseres, har kommunen ansvar for tap på inntil 250 000 kroner. Dersom boligen selges for 600 000 kroner og det reelle tapet blir på 400 000, må kommunen dekke 250 000 kroner, mens Husbanken dekker 150 000. Dersom boligen selges for 800 000 kroner og det reelle tapet er på 200 000, må kommunen dekke hele tapet.