Hva har du råd til?

Før du skal kjøpe bolig, er det viktig undersøke hva du klarer å betjene av lån og andre månedlige boutgifter.

Det er ikke sikkert at det koster mer å eie bolig enn å leie. Er du ung ufør har du en brutto uføretrygd som er i underkant av 325 000 kroner i 2022/23. Da har du utbetalt cirka 21 700 kroner i måneden. Dette kan i mange tilfeller være tilstrekkelig til å kjøpe egen bolig.

Når kommunen vurderer hva du kan betjene i lån, bruker de et budsjett med satser som er basert på et gjennomsnitt av forbruksutgifter (SIFO-satsene). Det er blant annet lagt inn utgifter til mat, klær og fritidsaktiviteter. I tillegg er det satt av litt penger hver måned til utskifting av for eksempel hvitevarer når det er behov for det. Lån og strøm er ikke inkludert. 

Regneeksempel: Hva kan en ung ufør i 20-årene få i startlån?

Når vi tar utgangspunkt i SIFO-budsjettet ser vi at en ung ufør i 20-årene har omtrent 11 750 kroner til å dekke boutgiftene i en eiet bolig. Regnestykket er slik: 

*anslag for skattefradrag basert på rente i 2023

De pengene som i budsjettet kan bli brukt til å dekke boutgiftene, er grunnlaget for hvor mye startlån denne personen kan betjene. Siden SIFO-satsene er standard satser kan det reelle forbruket ofte være lavere enn det som SIFO foreslår. Da øker posten disponibelt til boutgifter, og personen har råd til en dyrere bolig. For å undersøke hva de ulike postene i budsjettet er, kan dere laste ned SIFOs kalkulator for forbruksutgifter på oslomet.no.

I eksempelet under trekker kommunen fra andre faste boutgifter som blant annet kommunale avgifter, eiendomsskatt, innboforsikring og strøm. Her vurderer kommunen at de faste utgiftene som ikke er knyttet til lånet, blir på 4 500 kroner i måneden. Det betyr at det som står igjen til å betjene et lån er 7 270 kroner i måneden. Dette skal dekke de månedlige kostnadene til renter og avdrag på lånet.

I regneeksempelet bruker kommunen hele handlingsrommet til startlånet. Det betyr at de bruker 10 års fastrente og en løpetid på 50 år. Fastrente gir forutsigbarhet i økonomien og kommunen anbefaler derfor ofte fastrente. Den lange nedbetalingstiden gir lave månedlige utgifter. Dette vil gjøre det lettere å få råd til egen bolig på tross av høye boligpriser og liten eller ingen egenkapital. Kommunen tilbyr også startlån med flytende rente, i valget mellom fast og flytende rente er det klokt å spørre kommunen om råd.

For renter betalt på et lån blir det gitt et fratrekk på skatten tilsvarende 22 prosent av det som blir betalt inn årlig. Ved å legge til skattefradraget øker den månedlige summen som kan brukes til å betale på et lån.

Med uføretrygden til en ung ufør, faste utgifter fra SIFO-budsjettet, faste boutgifter og skattefradrag er det mulig å betjene et lån som vist i regnestykket under. Denne summen omfatter også eventuelle kostnader ved kjøpet om boligen blir fullfinansiert med startlån.

Regnestykket er slik, med fastrente* (10 år) og 50 års nedbetaling:

*rente per mai 2023

Hva kan en ung ufør låne om leiekostnaden blir lagt til grunn

I dette regneeksempelet tar vi utgangspunkt i gjennomsnittlig leie- og kvadratmeterpris for en bolig på 50 m2 BRA. Boligpris og leiekostnader variere fra kommune til kommune. Her bruker vi en gjennomsnittlig årlig leie per kvm var 2 530 kr i 2022. Da blir leien for en 50 kvadratmeter stor bolig var 10 542 kr.

Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for blokkleiligheter samme år var 61 543 kr, det gir en snitt kjøpesum på 3 077 000 kr for en 50 kvadratmeter stor bolig.

Eksemplet viser den økonomiske forskjellen mellom å kjøpe og leie en 50 kvadratmeter stor bolig:

* Gjennomsnittlig 10 års fastrente i 2022 inkl. 0,25 prosentpoeng påslag til kommunen.
** Andel renter 8039 kr
*** Avdrag utgjør 2171 kr

Regnestykket viser at utgiftene ved kjøp blir cirka 900 kr høyere enn leiekostnaden hver måned. Men for hver måned du eier betaler du 2 171 kroner i avdrag, som er sparing i boligkapital. Kostnaden for å eie er den samme eller lavere i hele bindingstiden for fastrenten. Husleien vil trolig bli oppjustert jevnlig med konsumprisindeksen.

Vi har basert eksempelet på disse forutsetningene:

• Leie: I 2022 var den nasjonale gjennomsnittsleien for en 50 kvm. leilighet 10 542 kroner. Strøm og fyring kommer i tillegg.
• Eie: Gjennomsnittlig pris per kvadratmeter  på blokkleiligheter var 61 543 kroner i 2022. For en 50 kvadratmeter stor leilighet tilsvarer det en pris på 3,1 millioner kroner.
• Renter på et startlån til fullfinansiering av boligen, med Husbankens gjennomsnittlige 10-års fastrente 2022, og et administrasjonsgebyr til kommunen på 0,25 prosentpoeng. Med 50 års nedbetalingstid vil lånet ha et terminbeløp på 10.210 kroner. I tillegg kommer faste kostnader til strøm og fyring. Kommunale avgifter, bygningsforsikring og vedlikehold (felleskostnader i sameie eller borettslag er beregnet til 3.000 kroner per måned i eksempelet). 
• Skattefradrag på innbetalte renter på lånet. Når vi trekker avdraget fra netto boutgift vil bokostnaden bli nesten lik for de to alternativene leie og eie. 
• KPI-regulering av husleien i årene som kommer. Fastrente innebærer at renteutgiftene ikke øker. Dette gir lavere reelle utgifter i eid bolig over tid.

Tilskudd til etablering

Noen kommuner tilbyr et tilskudd sammen med startlånet. Med egenkapital eller tilskudd til etablering kan du kjøpe en dyrere bolig, eller få lavere månedlige låneutgifter på grunn av mindre lån. Tilskuddet søker du sammen med startlån.

Kjøper du leilighet i et borettslag, oppført av kommunen (ofte i samarbeid med en foreldregruppe) vil salgsprisen bli vesentlig lavere enn markedsprisen på grunn av statlige tilskudd (investeringstilskudd og/eller momskompensasjon).  

Lån fra Husbanken

I noen tilfeller kan det være mer aktuelt med lån fra Husbanken enn et startlån. Det kan være aktuelt om dere skal utbedre eksisterende bolig eller bygge en livsløpsbolig eller en miljøvennlig bolig.

Vurderer du dette lånet, kan dere bruke lånekalkulatoren for å få en indikasjon på hvor stort boliglån du kan få. Fordi løpetiden på lånet er inntil 20 år kortere enn på startlånet, vil lånebeløpet ofte bli lavere enn med startlån, selv om inntekt er den samme.