Kredittvurdering og låneutmåling

Husbankens kredittvurdering er avgjørende for om Husbanken skal gi lån og avgjørende for låneutmålingen. Lån og låneutmåling til kommuner og fylkeskommuner skjer etter føringer fra departementet.

Kredittvurderingen gjøres på grunnlag av

1. betjeningsevne
2. sikkerhet
3. søkers historikk. Likt med søker regnes enhver som representerer søker utad, søkers eiere og eiernes nærstående samt selskaper e.l. med samme representants- eller eierinteresser.
4. godkjente prosjektkostnader, kjøpesum for boligene eller aksjekjøpesum

Belåningsgraden på eiendommen kan ikke overstige 85 % av antatt eiendomsverdi.

Når kommunen er låntaker, kan belåningsgraden på eiendommen utgjøre inntil 100 % av antatt eiendomsverdi.

Ved oppgradering kan belåningsgraden være på inntil 90 % av antatt eiendomsverdi etter oppgraderingen.

Det kan gjøres unntak fra reglene for belåningsgrad i områder av landet der private kredittinstitusjoner i liten grad finansierer nybygging, fordi markedsverdien av nybygde boliger gjennomgående er lavere enn byggekostnadene. 

Om Husbanken i samme sak gir tilskudd til utleieboliger, jf. forskrift av 18. desember 2017 nr 2235, skal tilskuddet ikke anses som egenkapital ved låneutmålingen.

Husbanken krever at låntaker er hjemmelshaver til eiendommen. Dette gjelder likevel ikke når Husbanken gir lån til kjøp av alle aksjene i et eiendomsselskap etter § 3-3 første ledd bokstav b.

Mer detaljerte regler for låneutmåling og hvilke andeler av prosjektkostnadene som Husbanken kan finansiere innenfor maksimal belåningsgrad inngår i veileder.

(Forskriften § 7-4)

Kredittvurdering (§ 7-4 første og andre ledd)

Det er Husbanken som avgjør om prosjektet kan få lån eller ikke og hvor stort lån. At lånesøker/foretaket kommer godt ut i kredittvurderingen er en forutsetning for å få lån. Husbanken vurderer følgende i søknaden:

Betjeningsevnen, gjeldshistorikken og sikkerheten som søkeren tilbyr 

• at kravene i forskriften er oppfylt
• en totalvurdering av prosjektet

Husbanken bruker tjenester som Bisnode og Eiendomsverdi og kan innhente verdivurderinger fra meglere. Husbanken avgjør hva som kan legges til grunn som antatt eiendomsverdi for den aktuelle eiendommen.

Husbankens prioriteringer av lånemidlene fremgår av det årlige tildelingsbrevet fra KDD og andre styrende dokumenter. Dette kan ha som konsekvens at selv gode prosjekter som også kommer godt ut i kredittvurderingen får avslag. Dette skyldes at Husbanken må sørge for at det er nok lånemidler til de høyest prioriterte låneformålene gjennom året.

Spesielt for personlige lånsøkere

Personlige lånesøkere (enkeltpersoner) kan få lån i Husbanken til følgende formål:

• Bygge livsløpsbolig ette § 2-3 i forskriften
• Bygge miljøvennlig bolig ette § 2-4
• Oppgradere bolig etter § 2-5
• Utbyggersaker der boligene bygges for videresalg, se veiledningen til § 2-2.

Husbanken kan gi lån på inntil 85 prosent av boligens kjøpesum eller prosjektkostnader. Se veiledningen til niende ledd nedenfor. Husbanken skal på forhånd ha godkjent maksimal kjøpesum i prosjekttilsagnet til utbygger eller prosjektkostnader i tilsagn direkte til personlig lånsøker. 

Husbanken kan redusere låneutmålingen dersom Husbanken vurderer betjeningsevnen eller sikkerheten i eiendommen som ikke tilfredsstillende. I så fall må du som søker stille med tilstrekkelig økt egenkapital for å dekke den delen av kjøpesummen som Husbanken ikke kan finansiere.

Husbanken vurderer betjeningsevnen din og benytter et rentepåslag på fem prosentpoeng etter modell fra boliglånsforskriften. Maksimal låneutmåling beregnes ut fra inntekter, total gjeld, forbruksutgifter basert på SIFO-satser, antatte boligutgifter og fellesutgifter basert på boligens størrelse.

Dersom du/dere alene ikke har tilstrekkelig inntekt til å betjene lånet, kan du ha en medlånsøker. Medlånsøker må vise at den har tilstrekkelig overskudd på eget budsjett til å dekke underskudd ved hovedlånsøkers budsjett. Medlåntaker er like ansvarlig som hovedlåntaker for at renter og avdrag blir betalt til rett tid. Husbanken aksepterer ikke kausjonist som tilleggssikkerhet.

Dersom Husbanken vurderer at betjeningsevnen er lav, vil låneopptaket bli frarådet eller avslått.

Husbanken vurderer også din gjeldshistorikk i Husbanken eller i andre banker/kredittinstitusjoner. Har du betalingsanmerkninger blir søknaden normalt avslått.

Som personlig låntaker må du forvente å betale avdrag helt fra starten av nedbetalingsløpet. I spesielle tilfeller kan Husbanken innvilge søknad om avdragsfri periode.

Se bestemmelser om maksimal belåningsgrad i veiledningen til tredje ledd.

Spesielt for juridiske lånsøkere

Husbanken kan gi lån til juridiske lånsøkere (private og offentlige virksomheter) innenfor alle de ulike låneformålene.

Husbanken vil vurdere betjeningsevnen, den tilbudte sikkerheten i tillegg til søkerens historikk.

Husbanken vurderer følgende i saksbehandlingen:

• Om kostnader og inntjening bygger på et forsvarlig forretningsmessig fundament. Det blir tatt utgangspunkt i regnskapet for sist avsluttede regnskapsår samt budsjettet for det konkrete prosjektet ut fra dagens markedssituasjon.
• Selskapets egen risikotakning gjennom tilførsel av egenkapital til prosjektet vil bli særlig vektlagt 
• Innhentede kredittopplysninger for selskapet, rollehavere i selskapet og sentrale aktører i relaterte selskaper
• Eventuell garanti/tilleggssikkerhet for lånet dersom Husbanken vurderer at lønnsomheten i prosjektet er lav.

Borettslag: Husbanken kan gi lån til å bygge borettslag stiftet i henhold til burettslagslova kapittel 2, etter individuell vurdering av bygge- og finansieringsplan. Ved lån til oppgradering vil Husbanken vurdere borettslagets regnskap, budsjett og takst tilsvarende øvrige selskaper.

Se veiledningen til tredje til syvende ledd om bestemmelser om maksimal belåningsgrad. Se også veiledningen til niende ledd under om maksimal andel av prosjektkostnader/kjøpesum som Husbanken kan finansiere.

Belåningsgrad (§ 7-4 tredje til sjuende ledd)

Hovedregelen for belåningsgrad er at Husbanken kan maksimalt gi lån, som gjør at belåningsgraden på eiendommen blir på 85 prosent. Se tredje ledd. Belåningsgraden er det samme som pantsettelsesgraden. Hvis eiendommen har en antatt verdi på 4 millioner kroner, betyr det at eiendommen ikke kan pantsettes for mer enn 3,4 millioner kroner. Det vil si at Husbanken maksimalt kan gi 3,4 millioner kroner i lån. Lånesøker kan ikke kreve at Husbanken skal legge til grunn en verdivurdering som søker selv fremlegger. Det er Husbanken som avgjør hva som skal legges til grunn som antatt eiendomsverdi for den aktuelle eiendommen.

Husbankens totalvurdering avgjør hvor stort lånet blir.

Husbanken stiller ikke krav om at eiendommen ikke kan pantsettes ytterligere etter låneopptaket. Hvis det etter låneopptaket i Husbanken er aktuelt å ta opp lån i en vanlig bank, vil imidlertid bestemmelsene om belåningsgrad i § 5 i boliglånsforskriften begrense muligheten til å ta opp lån med pantesikkerhet i eiendommen.

Ved oppgradering kan belåningsgraden være på inntil 90 % av antatt eiendomsverdi. Det er antatt eiendomsverdi etter oppgraderingen som er relevant.

I noen områder av landet vil private kredittinstitusjoner i liten grad finansiere nybygging, fordi markedsverdien av nybygde boliger gjennomgående er lavere enn byggekostnadene. Ved søknader der dette er aktuelt, kan Husbanken fravike reglene for belåningsgrad.

Låntaker skal være hjemmelshaver (§ 7-4 åttende ledd) 

Husbanken krever at  låntaker er hjemmelshaver (tinglyst eier) til eiendommen. Ved flere personlige låntakere krever ikke Husbanken at alle låntakerne er hjemmelshavere. Det kan for eksempel være aktuelt at foreldre stiller som medlåntakere tidlig i låneforløpet, og at de frafalles som låntakere etter noen års nedbetaling av lånet.

Det eneste unntaket fra kravet om at låntaker må være hjemmelshaver, er ved oppkjøpsfinansiering der Husbanken gir lån til kjøp av alle aksjene i et eiendomsselskap. I disse tilfellene blir lånet brukt til å kjøpe selskapet som er hjemmelshaver i stedet for å kjøpe eiendommen. Det følger da av konseptet med oppkjøpsfinansiering at låntaker ikke er hjemmelshaver.

Hvilke andeler av prosjektkostnader/kjøpesum Husbanken kan finansiere (§ 7-4 niende ledd)

Innenfor bestemmelsene som maksimal belåningsgrad kan Husbanken finansiere en andel av

• godkjente prosjektkostnader, 
• kjøpesum for boligene, eller 
• aksjekjøpesum 

Hovedregelen er at Husbanken maksimalt finansierer 85 prosent av godkjente prosjektkostnader eller kjøpesum.

Dette gjelder:

• Ved oppføring av boliger for salg etter § 2-2 annet ledd kan lånet utgjøre inntil 85 prosent av den kjøpesummen Husbanken godkjenner. Husbanken kan redusere låneutmålingen dersom den endelige kjøpesummen blir lavere. 
• Ved oppføring av boliger til eget bruk etter § 2-2 første ledd kan lånet utgjøre inntil 85 prosent av de prosjektkostnadene Husbanken godkjenner. Husbanken kan redusere låneutmålingen dersom endelige kostnader blir lavere.
• Ved oppføring av utleieboliger uten tildelingsavtale eller tilvisingsavtale med kommunen, men som oppfyller kravene i § 2-3 eller § 2-4 kan lånet utgjøre inntil 85 prosent av de prosjektkostnader Husbanken godkjenner. 
• Ved oppføring og kjøp av utleieboliger med tilvisingsavtale etter § 3-2 annet ledd b) kan lånet utgjøre inntil 85 prosent av de kostnadene som Husbanken godkjenner.
• Ved lån til kjøp av alle aksjene i et eiendomsselskap etter § 3-3 første ledd bokstav d) kan lånet utgjøre inntil 85 prosent av aksjekjøpesummen. 

Husbanken finansierer ellers maksimalt disse andelene av godkjente kostnader:

• Ved lån til borettslag etter § 2-2 første ledd kan ikke fellesgjelden utgjøre mer enn 75 prosent av kostnadsoverslaget i bygge- og finansieringsplanen, se burettslagslova § 2-14. 
• Ved oppføring og kjøp av utleieboliger med kommunal tildelingsavtale etter § 3-2 annet ledd a) kan samlet finansiering med lån og tilskudd utgjøre inntil 85 prosent av de prosjektkostnadene Husbanken godkjenner. 
• Ved oppføring av boliger og kjøp av bygg/boliger til studentboliger etter kapittel 4 kan Husbanken lånefinansiere den delen av prosjektkostnadene/kjøpesummen som ikke er finansiert med tilskudd til studentboliger.
• Ved oppgradering etter § 2-5 kan lånet utgjøre inntil 100 prosent av de oppgraderingskostnadene Husbanken godkjenner, så lenge de ikke utgjør mer enn 90 prosent av eiendommens verdi etter oppgraderingen. 
• Når kommunen er låntaker, kan lånet utgjøre inntil 100 prosent av de prosjektkostnadene Husbanken godkjenner.