Generelle krav for å kunne få lån

Søkeren må benytte bygningsinformasjonsmodellering (BIM) som grunnlag for søknaden om lånefinansiering innen 1. januar 2022. Søknader for prosjekter med mindre enn 20 boenheter selvbyggere etter forskrift om byggesak og oppgraderingsprosjekter unntas fra dette kravet.

For å få lån må søker

ha ordnede forhold med hensyn til betaling av skatt, arbeidsgiveravgift og merverdiavgift

være et lovlig etablert foretak

Privatpersoner som søker om lån for én bolig unntas dette kravet. Dette gjelder også boliger som inneholder én utleiedel.

Lånsøker skal dokumentere at det maksimalt er to underledd i leverandørkjeden for leverandører som skal utføre bygge- og anleggsarbeider som det søkes lån for. Husbanken kan godta flere ledd i leverandørkjeden hvis det er nødvendig for å sikre tilstrekkelig kompetanse og kvalitet.

Prosjekter finansiert med lån fra Husbanken skal ha nøktern standard med hensyn til areal og kostnader. Nærmere bestemmelser presiseres i veileder.

(Forskriften §7-1)

Kravene i § 7-1 skal sørge for at det ikke gis lån til prosjekter som er i strid med viktige samfunnshensyn eller -mål.

Bygningsinformasjonsmodellen (§ 7-1 første ledd)

Fra 1. januar 2022 stiller Husbanken som hovedregel krav om at søkeren må bruke bygningsinformasjonsmodellering (BIM) som grunnlag for lånesøknaden. Kravet skal ikke gjelde ved oppgraderingsprosjekter, for selvbyggere eller i andre prosjekter med færre enn 20 boenheter.

BIM-modeller gir en 3D-visning av tiltaket og dermed et bedre grunnlag for visuell kontroll av søknaden. Kravet om BIM skal bidra til en mer effektiv og digitalisert søknadsprosess på sikt.

Husbanken vil senere sette inn mer veiledningstekst om BIM.

Krav om skatteattest og firmaattest (§ 7-1 andre og tredje ledd)

Når du søker på vegne av et foretak, må du vise at foretaket har ordnede forhold når det gjelder skatter og avgifter samt at foretaket er lovlig etablert. Du må legge ved følgende dokumentasjon:

Attester for betalt skatt, merverdiavgift og arbeidsgiveravgift
Firmaattest

Last ned skatteattest fra Altinn og vedlegge denne. Dokumentasjonskravet gjelder ikke dersom foretaket har sentral godkjenning. Ved avkryssing for sentral godkjenning i søknaden sjekker Husbanken at foretaket har slik godkjenning.

Dokumentasjonskravet gjelder heller ikke privatpersoner som søker om lån for én bolig eventuelt med én utleiedel.

Utenlandske foretak skal fremlegge attester fra tilsvarende myndigheter som de norske. De må også legge ved godtgjørelse på at selskapet er registrert i bransjeregister eller foretaksregister som foreskrevet i lovgivningen i det land hvor foretaket er etablert.

Dokumentasjon på underleverandører (§7-1 fjerde ledd)

Det skal være maksimalt to underledd i kjeden av leverandører som skal utføre bygge- og anleggsarbeider i prosjektet som lånesøknaden gjelder. Hovedleverandøren kan maksimalt ha to ledd under seg. Bestemmelsen gjelder bare selve utførelsen av bygge- og anleggsarbeidene og ikke det som knytter seg til planlegging/prosjektering, rådgivning med mer.

For å dokumentere kravet last opp et vedlegg med navn, organisasjonsnummer og kontaktinformasjon til de aktuelle underleverandørene.

Nærmere om antall ledd i leverandørkjeden

Med antall ledd i leverandørkjeden menes bruk av underleverandører i direkte kjede nedover som gjør arbeid eller en tjeneste direkte som en del av kontrakten. Bestemmelsen omfatter derfor ikke vareleverandører eller sidestilte underleverandører med direkte kontrakt med hovedleverandøren.

Eksempel:

En hovedleverandør A skal prosjektere og bygge utleieboliger. Hovedleverandør A har engasjert en underleverandør B for å bygge selve boligene. Underleverandør B må engasjere underleverandør C til å utføre grunnarbeid. Underleverandør B må også engasjere et rådgiverfirma D til å prosjektere bygningene. Rådgiverfirma D må engasjere et geoteknisk rådgiverfirma E til å vurdere grunnforholdene.

Rådgiverfirmaene D og E omfattes ikke av begrensningene, fordi deres tjenester knytter seg til rådgivning. Underleverandør C omfattes av begrensningen, fordi tjenesten som utføres gjelder selve utførelsen av bygge- og anleggsarbeidet. Underleverandør C regnes derfor som tredje ledd i direkte kjede under hovedleverandøren og kan ikke engasjere egne underleverandører.

Det er et liknende krav i anskaffelsesforskriften § 19-3 (1). Bakgrunnen for kravene, er at dette skal være et virkemiddel i arbeidet med å motvirke arbeidslivskriminalitet.

Husbanken kan godta flere ledd i leverandørkjeden hvis det er nødvendig for å sikre tilstrekkelig kompetanse og kvalitet.

For å dokumentere kravet er det tilstrekkelig med en egenerklæring.

Nøktern standard - arealgrense (§7-1 femte ledd)

Prosjektene skal ha nøktern standard med hensyn til arealbruk og kostander.

Det er maksimalgrenser for areal ved nybygging av miljøvennlige boliger etter § 2-3 og livsløpsboliger etter § 2-4. Oversikten under viser hva maksimalt bruksareal (BRA-i) er på de ulike boligtypene. BRA-i regnes innenfor boligens omsluttende vegger. Innvendig bod inngår i arealet, det gjør ikke takoverbygg, altan, utvendig bod eller p-areal/garasje.

Enebolig 200 m²
Enebolig med bileilighet 250 m², herav hovedbolig 200 m² og bileilighet 80 m²
Småhus 150 m²
Leilighet i blokk 130 m²

Forklaring av boligtyper:

Enebolig: Frittliggende bolig som er beregnet på én husstand. (Bygningstype 111, 113)
Enebolig med bileilighet (utleiedel/sekundærleilighet): Frittliggende bygning som er beregnet på én husstand, og som i tillegg inneholder en utleiedel som kan benyttes som en selvstendig enhet med alle nødvendige romfunksjoner. (Bygningstype 112)
Småhus: boliger med egen inngang. Boligene er fysisk bundet sammen ved at det er minst én felles vegg, eventuelt felles gulv/tak med naboboligen. Dette vil typisk være rekkehus og tomannsboliger. Eneboliger i kjede regnes også som småhus. (Bygningstype 121, 122, 123, 124, 131, 133. Er det egen inngang utenfra kan også 135 og 136 regnes som småhus)
Leilighet i blokk: Leilighetene deler en eller flere felles innganger. Den minste formen for en blokk er en korsdelt firemannsbolig med felles inngang på midten. (Bygningstype 141–146.)

Lån fra Husbanken skal ikke innebære en overkompensasjon. Husbanken skal godkjenne kostnadene i hvert prosjekt og legge vekt på regionale forskjeller i prosjektkostnadene.

Husbanken kan fravike grensene for areal og kostnader i særskilte tilfeller. Det kan for eksempel være aktuelt i saker der et familiemedlem har en funksjonsnedsettelse som gir behov for større areal. Et annet eksempel kan være en stor familie som trenger en større bolig.

Nærmere forklaring om nedre arealgrense

Husbanken har ikke definert noen nedre arealgrense for boligene. For lån til livsløpskvalitet vil funksjonskravene indikere en nedre grense.

For lån til miljøkvaliteter vil Husbanken legge til grunn følgende minimumskrav:

Hver bolig skal oppfylle følgende krav til en selvstendig boenhet: egen inngang, stue, kjøkken, soverom, bad og toalett.
Husbanken vurderer antall små boliger i et prosjekt både sett i forhold til prosjektet som sådan, til lokaliseringen og til kommunens vurderinger.
Boligen må være en eierseksjon eventuelt inngå i et borettslag.