Kommunen kan benytte tilvisingsavtaler til å skaffe flere egnede utleieboliger i samarbeid med private utbyggere og Husbanken. Gjennom en langsiktig avtale har kommunen rett til å henvise vanskeligstilte personer og familier til 40 prosent av boligene i et prosjekt i minst 20 år.
Tilvisingsavtaler er aktuelt for både små og store kommuner, små og store prosjekter. Det skal være boliger med samme kvaliteter som selveierboliger i gode og trygge bomiljøer. Boliger med tilvisingsrett er beregnet for boligsøkere som av ulike årsaker faller utenfor det ordinære boligmarkedet.
Ringsaker er en innlandskommune i vekst. I 2015 hadde de langt flere søkere til utleieboliger enn de få utleieboligene de disponerte. Kommunen trengte flere utleieboliger. De valgte å prøve ut tilvisingsavtaler som et boligsosialt virkemiddel for å øke antall utleieboliger og etablere et mer velfungerende utleiemarked.
Etter å ha samlet nyttig info fra Husbanken om tilvisingsavtaler, analyserte boligkontoret kommunens boligbehov. Hvem trengte boliger? Hva slags boliger var det snakk om og hvor mange? Boliganalysen dannet grunnlaget for saksframlegg til kommunestyret.
Kommunedirektøren brukte boliganalysen til å forankre boligbehovet hos resten av kommuneledelsen. Kommunestyret ga fullmakt til å inngå tilvisingsavtaler med private utbyggere, samt å utnevne en prosjektleder for å beholde kompetansen innad i kommunen.
Når kommunen skal fremskaffe utleieboliger påvirker det ressursbruk, økonomi og planverk. Et godt resultat forutsetter en bred forankring fra starten av. Både sosialfaglige, planfaglige, tekniske og økonomiske ressurser må være med i tillegg til kommunedirektør. Prosjektlederen bør avklare om utleieboligene kan bli prioritert i byggesaksbehandlingen for å skape en nødvendig forutsigbarhet.
Etter at boligbehovet var forankret internt, søkte kommunen etter samarbeid med profesjonelle utbyggere gjennom lokalavis og kommunens nettsider. Utlysningen inneholdt blant annet en tilbudsfrist, tydelige kvalifikasjonskrav til utleier, hvilke konkrete boliger og boligkvaliteter kommunen hadde behov for.
Se utlysingen Ringsaker brukte i 2019 (PDF)
Etter tilbudsfristen inviterte prosjektlederen tilbyderne til møte for å presentere prosjektet og utleieselskapet. Kommunen avklarte sine forventninger til et samarbeid med hver aktør ut fra kravene i utlysningen og Husbankens krav til utleieboliger med tilvisingsavtale. Kommunens boligbehov og finansieringsmuligheter i Husbanken var også tema.
Kommunen inngikk en intensjonsavtale med de aktuelle bransjeaktørene. Intensjonsavtalen hadde en varighet på ett år og ga tid til å avklare blant annet byggesakene i forkant av tilvisingsavtalen.
Disse første delene av prosessen med forankring, utlysning og intensjonsavtale, bidro til at kommunen fikk langsiktige og seriøse utbyggere/utleiere med lokalt engasjement. Samtidig var prosessen så langt et grunnlag for utleierne til å kunne søke Husbanken om lån til utleieboliger.
Da kommunen var blitt enige med bransjeaktørene om et samarbeid, og prosjektet hadde fått en rammeavtale i byggesaken, inngikk de tilvisingsavtale med hver enkelt utbygger.
Husbankens mal for tilvisingsavtale (PDF)
I løpet av byggeperioden skrev kommunen og utbygger også en samarbeidsavtale som supplement til tilvisingsavtalen. Samarbeidsavtalen avklarte blant annet rettigheter og plikter, praktiske ting overfor leietakerne og avtalte samarbeidsmøter. Denne avtalen var dynamisk og ble justert underveis.
Det er ikke krav om å følge lov om offentlige anskaffelser i utlysningen. Årsaken er at leiekontrakt inngås mellom leietaker og utleier, og kommunen betaler ikke noe til utleier ved tilvisingsavtaler. Det er heller ikke krav om at utlysningen skal være i to trinn med prekvalifisering, konkurranseprogram og kravspesifikasjon. Kommunen er altså ikke part i leieforholdet, og en tilvisingsavtale er ikke en gjensidig bebyrdende avtale.
Hvis boligene er beregnet på eldre, må utlysningen spesifisere Husbankens krav ved lån til boligkvalitet og bygging av livsløpboliger.
Privatpersoner som leier ut deler av egen bolig ansees ikke som profesjonelle og kan ikke inngå tilvisingsavtale med kommunen.
Følgende krav gjelder for profesjonelle utleiere som skal inngå tilvisingsavtale med kommunen og søke lån fra Husbanken:
Utbygger/utleier kan søke lån fra Husbanken til å bygge, kjøpe eller bygge om eksisterende bygg til utleieformål.
Kommunen har rett til å henvise sine boligsøkere til 40 prosent av boligene i et prosjekt i minst 20 år. I små prosjekter med fire boliger eller færre, har kommunen uansett tilvisingsrett til alle boligene til enhver tid.
Boligene skal være et supplement til kommunes egne utleieboliger, og de som ikke omfattes av tilvisingsavtalen kan leies ut på det åpne markedet. I boligsameier kan kommunen få tilvising på inntil ti prosent av boligene etter eierseksjonsloven.
Husbankens lån til utleieboliger med tilvisingsavtale kan dekke maksimalt 85 prosent av markedsverdi, ha avdragstid på inntil 50 år, og mulighet til å binde renta i inntil 20 år. I distriktskommuner kan lånet dekke maksimalt 85 prosent av byggekostnadene, dersom disse er høyere enn markedsverdien.
Sammen med søknaden må utbygger/utleier legge ved følgende dokumentasjon:
Vil du vite mer om tilvisingsavtaler, eller trenger du hjelp til å komme i gang? Ta kontakt med ditt regionkontor.