Utleieboliger med tilvisingsavtaler

Kommunen kan benytte tilvisingsavtaler til å skaffe flere egnede utleieboliger i samarbeid med private utbyggere og Husbanken. Gjennom en langsiktig avtale har kommunen rett til å henvise vanskeligstilte personer og familier til 40 prosent av boligene i et prosjekt i minst 20 år.

Tilvisingsavtaler er aktuelt for både små og store kommuner, små og store prosjekter. Det skal være boliger med samme kvaliteter som selveierboliger i gode og trygge bomiljøer. Boliger med tilvisingsrett er beregnet for boligsøkere som av ulike årsaker faller utenfor det ordinære boligmarkedet.

Slik blir en tilvisingsavtale til steg for steg: Eksempel fra Ringsaker

Ringsaker er en innlandskommune i vekst. I 2015 hadde de langt flere søkere til utleieboliger enn de få utleieboligene de disponerte. Kommunen trengte flere utleieboliger. De valgte å prøve ut tilvisingsavtaler som et boligsosialt virkemiddel for å øke antall utleieboliger og etablere et mer velfungerende utleiemarked.

Etter å ha samlet nyttig info fra Husbanken om tilvisingsavtaler, gjennomførte boligkontoret en analyse av kommunens boligbehov. Hvem trengte boliger? Hva slags boliger var det snakk om og hvor mange? Boliganalysen dannet grunnlaget for saksframlegg til kommunestyret. 

Kommunedirektøren brukte boliganalysen til å forankre boligbehovet hos resten av kommuneledelsen. Kommunestyret ga fullmakt til å inngå tilvisingsavtaler med private utbyggere, samt å utnevne en prosjektleder for å beholde kompetansen innad i kommunen. 

Når kommunen skal fremskaffe utleieboliger påvirker det ressursbruk, økonomi og planverk. Et godt resultat forutsetter en bred forankring fra starten av. Både sosialfaglige, planfaglige, tekniske og økonomiske ressurser må være med i tillegg til kommunedirektør. Prosjektlederen bør avklare om utleieboligene kan bli prioritert i byggesaksbehandlingen for å skape en nødvendig forutsigbarhet. 

Etter at boligbehovet var forankret internt, søkte kommunen etter samarbeid med profesjonelle utbyggere gjennom lokalavis og kommunens nettsider. Utlysningen inneholdt en tilbudsfrist, tydelige kvalifikasjonskrav til utleier, hvilke konkrete boliger og boligkvaliteter kommunen hadde behov for med mer. 

Se utlysingen Ringsaker brukte i 2019 (PDF)

Etter tilbudsfristen inviterte prosjektleder tilbyderne til møte for presentasjon av prosjekt og utleieselskap. Kommunen avklarte sine forventninger til et samarbeid med hver aktør ut fra kravene i utlysningen og Husbankens krav til utleieboliger med tilvisingsavtale. Kommunens boligbehov og finansieringsmuligheter i Husbanken var også tema.

Kommunen inngikk en intensjonsavtale med aktuelle bransjeaktører. Intensjonsavtalen hadde en varighet på ett år og ga tid til avklaringer i byggesak med mer før endelig tilvisingsavtale for boligprosjektet ble inngått. 

Disse første delene av prosessen med forankring, utlysning og intensjonsavtale, bidro til at kommunen fikk langsiktige og seriøse utbyggere/utleiere med lokalt engasjement. Samtidig var prosessen så langt et grunnlag for utleierne til å kunne søke Husbanken om lån til utleieboliger.

 

Da kommunen var blitt enige med bransjeaktørene om et samarbeid, og prosjektet hadde fått en rammeavtale i byggesaken, inngikk de tilvisingsavtale med hver enkelt utbygger. 

Husbankens mal for tilvisingsavtale (PDF)

I løpet av byggeperioden skrev kommunen og utbygger også en samarbeidsavtale som supplement til tilvisingsavtalen. Samarbeidsavtalen avklarte blant annet rettigheter og plikter, praktiske ting overfor leietakerne og avtalte samarbeidsmøter. Denne avtalen var dynamisk og ble justert underveis.

Husbankens forslag til samarbeidsavtale (PDF) 

Mer informasjon og tips om tilvisingsavtaler

Det ikke krav om å følge lov om offentlige anskaffelser i utlysningen. Årsakene er at leiekontrakt inngås mellom leietaker og utleier og kommunen ikke betaler noe til utleier ved tilvisingsavtaler. Det er heller ikke krav om at utlysningen skal være i to trinn med prekvalifisering, konkurranseprogram og kravspesifikasjon. Kommunen er altså ikke part i leieforholdet, og en tilvisingsavtale er ikke en gjensidig bebyrdende avtale.

Hvis boligene er beregnet på eldre, må utlysningen spesifisere Husbankens krav ved lån til boligkvalitet og oppføring av livsløpboliger.

Privatpersoner som leier ut deler av egen bolig ansees ikke som profesjonelle og kan ikke inngå tilvisingsavtale med kommunen.

Følgende krav gjelder for profesjonelle utleiere som skal inngå tilvisingsavtale med kommunen og søke lån fra Husbanken:

  • Utleier/låntaker har som formål å eie, forvalte og leie ut boliger til vanskeligstilte etter avtale med kommunen samt annen virksomhet beslektet med dette.
  • Utleier inngår en samarbeidsavtale med kommunen som bl.a. regulerer det løpende samarbeidet og forvaltningen av boligene.
  • Utleieforholdet baseres på balanserte husleieleiekontrakter etter husleielovens bestemmelser.
  • Utleier aksepterer NAV-garanti eller tilsvarende kommunal garanti som sikkerhet.
  • Leietakere som ikke henvises av kommunen får tilbud om minimum fem års leiekontrakter.

Prosess tilvising v2

 

  • Sørg for bred forankring i kommunen med kommunedirektør i spissen.
  • Prosjektlederen bør være intern for å beholde kompetansen innad i kommunen.
  • Kartlegg kommunens behov for utleieboliger grundig i starten.
  • Hold gjerne et åpent informasjonsmøte med lokale bransjeaktører dersom et slikt offentlig-privat samarbeid er lite kjent. 
  • Inviter bransjeaktører til å bygge/fremskaffe utleieboliger med tilvisingsavtaler gjennom en utlysning.
  • Kommunen inngår en intensjonsavtale med aktuelle, seriøse og langsiktige utbyggerne/utleierne.
  • Kommunen inngår en tilvisingsavtale med de aktørene som leverer det beste prosjektet.
  • Prosjektlederen bør samarbeide med Husbanken gjennom hver fase av prosessen, og sende de inngåtte avtalene til Husbanken som grunnlag for finansiering.
  • Kommunen og utbygger/utleier skriver en samarbeidsavtale.

Utbygger/utleier kan søke lån fra Husbanken til å bygge, kjøpe eller bygge om eksisterende bygg til utleieformål.

Kommunen har rett til å henvise sine boligsøkere til 40 prosent av boligene i et prosjekt i minst 20 år. Utbygger/utleier søker Husbanken om lån. I små prosjekter med fire boliger eller færre, har kommunen uansett tilvisingsrett til alle boligene til enhver tid.

Boligene skal være et supplement til kommunes egne utleieboliger, og de som ikke omfattes av tilvisingsavtalen kan leies ut på det åpne markedet. I boligsameier kan kommunen få tilvising på inntil ti prosent av boligene etter eierseksjonsloven.

Husbankens lån til utleieboliger med tilvisingsavtale kan dekke maksimalt 85 prosent av markedsverdi, ha avdragstid på inntil 50 år, og mulighet til å binde renta i inntil 20 år. I distriktskommuner kan lånet dekke maksimalt 85 prosent av byggekostnadene, dersom disse er høyere enn markedsverdien.

Sammen med søknaden må utbygger/utleier legge ved følgende dokumentasjon:

  • Utlysningen om å fremskaffe utleieboliger med tilvising
  • Tilvisingsavtalen
  • Samarbeidsavtalen
  • Signert oversikt over leienivået for alle boligene i prosjektet

Les mer om lån til utleieboliger

Se også veileder for lån fra Husbanken, kapittel 3

Vil du vite mer om tilvisingsavtaler, eller trenger du hjelp til å komme i gang? Ta kontakt med ditt regionkontor.