Leige til eige for unge i Lillebyen borettslag TOBB

«Leige-før-eie» i Lilleby er reservert medlemmar i TOBB som ikkje eig eller har eigd bustad tidlegare. «Leige-før-eige» går ut på at TOBB-medlemmen inngår både ein leigeavtale og ein opsjonsavtale om kjøp. Etter tre til fem år som leigetakar har bebuaren rett til å kjøpe leilegheita, og eventuell verdistigning i perioden går til leigetakar. Verdistigninga i bustaden kombinert med sparing i leigeperioden, kan vere det som skal til for at bebuaren kan oppfylle kravet om eigenkapital, og dermed få vanleg bustadlån.

Resultat

• Lillebyen burettslag blei etablert med 51 leilegheiter på 30 til 50 kvadratmeter.
• 51 unge menneske i aldersgruppa 25 til 35 år fekk leige og moglegheit til å kjøpe bustad gjennom prosjektet.
• Bebuarane inngjekk ein standard leigekontrakt kombinert med ein frivillig kjøpsopsjon som leigetakar kunne realisere etter ein leigeperiode på tre år.

Bakgrunn

Sjølv om dei har tilstrekkeleg inntekt til å forsvare løpande bukostnadar, opplever mange unge menneske at dei ikkje er i stand til å spare opp pengar til å tilfredsstille bankane sine krav om eigenkapital.

TOBB ønskte å utvikle ei bustadløysing som skulle rettast mot denne gruppa. Med «leige-før-eige» får ungdom med beteningsevne, men utan eigenkapital, moglegheit til å leige ei leilegheit dei seinare kan kjøpe. Modellen er ein veg inn på den ordinære bustadmarknaden for ei gruppe som tidlegare opplevde det som vanskeleg å få kjøpt eigen bustad.

Mål og målgruppe

• Etablere eit bustadprosjekt tilpassa økonomien til førstegangsetablerarar med lite eigenkapital. Prosjektet skulle hovudsakeleg bestå av små og mellomstore leilegheiter.
• Tilby leigeavtale med kjøpsopsjon til førstegangsetablerarar med låg eigenkapital.
• Definere kriterium for leigepris, opsjonspris og finansieringsavtalar for leigetakar/kjøpar.
• Utvikle avtalar som regulerer leigeforhold med kjøpsopsjon.

Skildring av prosessen

Utveljing

Bustadane i Lillebyen blei ferdigstilte juni 2017. For å søke om «leige-før-eige» måtte søkar vere medlem av TOBB. Skriftleg søknad blei sendt inn via TOBB sine nettsider, og søknaden blei behandla av TOBB og Handelsbanken. Der det var fleire kvalifiserte søkarar som ønskte same leilegheit, fekk vedkomande med lengst ansiennitet i TOBB tilbod først. Søkarane blei difor anbefalt å vere opne for å kunne bu i meir enn ei leilegheit i prosjektet.

Kontraktar

Dei som aksepterte tilbod om leilegheit, inngjekk både ein husleigeavtale og ein opsjonsavtale om kjøp knytt til ein bestemt bustad i burettslaget. Husleigeavtalen gav leigetakar rett til å leige bustaden på vanlege marknadsvilkår i heile perioden på fem og eit halvt år. Opsjonsavtalen gav medlem rett, men ikkje plikt til å kjøpe den aktuelle bustaden i minimum tre år og maksimum fem år etter opsjonsavtalen blei inngått.

Kjøp av bustad eller oppseiing av leigeavtalen

Prisen til bustaden blei fastsett før opsjonsavtalen blei inngått. Eventuell prisvekst i leigeperioden kjem kjøpar/opsjonshavar til gode som eigenkapital, men er avgrensa opp til eigenkapitalkravet på 15 prosent av bustaden sin verdi.

Det er frivillig å kjøpe bustaden. Dersom vedkomande med opsjonen ikkje ønsker å kjøpe bustaden, til dømes som følgje av bustadprisfall, står vedkomande fritt til å la vere. Dersom leigetakar seier opp leigeavtalen og ønsker å flytte i staden for å kjøpe leilegheita, kan ein ny søkar tre inn i leige- og opsjonsavtalen etter søknad til TOBB. Eventuell verdistigning i leilegheita vil da bli gitt til ny leigetakar når vedkomande ønsker å kjøpe leilegheita.

Finansiering

TOBB etablerer ein finansieringsavtale for den enkelte leigetakar/kjøpar. Avtalen er definert ut frå opsjonspris og verdiutvikling i høve til ein bustadprisindeks for det aktuelle området. Avtalen garanterer leigetakar finansiering i perioden frå tre år til fem år, under føresetnad av at eigen sparing og verdiutvikling på bustaden tilfredsstiller krav til eigenkapital.

Suksessfaktorer

• Det blei etablert eit eigna prosjekt som hovudsakeleg hadde små leilegheiter som var eigna til formålet. Hensikta var at beløpet på den obligatoriske eigenkapitalen blei så låg som mogleg. 
• Rammevilkåra var føreseielege og fordelaktige for leigetakar/kjøpar.

Tips til andre

TOBB oppmodar kommunar om å legge til rette for samarbeid med bustadbygging eller andre for å etablere burettslag med «leige-før-eige» konsept.

Lenker

TOBB: Leige før eige-modellen

Vidareføring av arbeidet

Etter erfaringane med prosjektet med Lilleby, og etter anbefaling frå Husbanken, har konseptet blitt justert noko. Det er ikkje lenger krav om at man må vere førstegangskjøpar og ikkje ha eigd bustad tidlegare for å kunne få tilgang til ein «leige-før-eige»-avtale i TOBB.

TOBB har framleis med fleire «leie-før-eie»-prosjekt i Midt-Noreg. Bustadane som er tilbydd inngår i større bustadprosjekt saman med leilegheiter som seljast på den ordinære bustadmarknaden. TOBB meiner det er viktig at bustadkonsepta deira inneheld leilegheiter som passar for flest mogleg av medlemmane, slik at så mange som mogleg har ein reell moglegheit til å kome seg inn på bustadmarknaden.