Leie til eie for unge i Lillebyen borettslag TOBB
Boligbyggelaget TOBB har utviklet konseptet "leie-før-eie" for å bidra til at TOBB-medlemmer som mangler tilstrekkelig egenkapital, men ellers har tilstrekkelig inntekt til å forsvare boligkostnader, skal komme i posisjon til å kjøpe egen bolig.
"Leie-før-eie" i Lilleby er forbeholdt medlemmer i TOBB som ikke eier eller har eid bolig tidligere. "Leie-før-eie" går ut på at TOBB-medlemmet inngår både en leieavtale og en opsjonsavtale om kjøp. Etter tre til fem år som leietaker har beboeren rett til å kjøpe leiligheten, og eventuell verdistigning i perioden tilfaller leietaker. Verdistigningen i boligen kombinert med sparing i leieperioden, kan være det som skal til for at beboeren kan oppfylle kravet om egenkapital, og dermed få vanlig boliglån.
Resultat
- Lillebyen borettslag ble etablert med 51 leiligheter på 30 til 50 kvadratmeter.
- 51 unge mennesker i aldersgruppen 25 til 35 år fikk leie og mulighet til å kjøpe bolig gjennom prosjektet.
- Beboerne inngikk en standard leiekontrakt kombinert med en frivillig kjøpsopsjon som leietaker kunne realiseres etter en leieperiode på tre år.
Bakgrunn
Selv om de har tilstrekkelig inntekt til å forsvare løpende bokostnader, opplever mange unge mennesker at de ikke er i stand til å spare opp nok penger til å tilfredsstille bankenes krav om egenkapital.
TOBB ønsket å utvikle en boligløsning som skulle rettes mot denne gruppen. Med "leie-før-eie" får ungdom med betjeningsevne, men uten egenkapital, mulighet til å leie en leilighet de senere kan kjøpe. Modellen er en vei inn på det ordinære boligmarkedet for en gruppe som tidligere opplevde det som vanskelig å få kjøpt egen bolig.
Mål og målgruppe
- Etablere et boligprosjekt tilpasset økonomien til førstegangsetablerere med lite egenkapital. Prosjektet skulle hovedsakelig bestå av små og mellomstore leiligheter.
- Tilby leieavtaler med kjøpsopsjon til førstegangsetablerere med lav egenkapital.
- Definere kriterier for leiepris, opsjonspris og finansieringsavtaler for leietaker/kjøper.
- Utvikle avtaler som regulerer leieforhold med kjøpsopsjon.
Beskrivelse av prosessen
Utvelgelse
Boligene i Lillebyen ble ferdigstilt i juni 2017. For å søke om "leie-før-eie"-bolig måtte søker være medlem i TOBB. Skriftlig søknad ble sendt inn via TOBBs nettsider, og søknaden ble behandlet av TOBB og Handelsbanken. Der det var flere kvalifiserte søkere som ønsket samme leilighet, fikk vedkommende med lengst ansiennitet i TOBB tilbud først. Søkerne ble derfor anbefalt å være åpne for å kunne bo i mer enn én leilighet i prosjektet.
Kontrakter
De som aksepterte tilbud om leilighet inngikk både en husleieavtale og en opsjonsavtale om kjøp knyttet til en bestemt bolig i borettslaget. Husleieavtalen ga leietaker rett til å leie boligen på vanlige markedsvilkår i hele perioden på fem og et halvt år. Opsjonsavtalen ga medlemmet rett, men ikke plikt til å kjøpe den aktuelle boligen minimum tre år og maksimum fem år etter inngåelse av opsjonsavtalen.
Kjøp av bolig eller oppsigelse av leieavtalen
Boligens pris ble fastsatt før opsjonsavtalen ble inngått. Eventuell prisvekst i leieperioden kommer kjøper/opsjonshaver til gode som egenkapital, men er begrenset oppad til egenkapitalkravet på 15 prosent av boligens verdi.
Det er frivillig å kjøpe boligen. Dersom vedkommende med opsjonen ikke ønsker å kjøpe boligen, for eksempel som følge av boligprisfall, står vedkommende fritt til å la være. Dersom leietaker sier opp leieavtalen og ønsker å flytte i stedet for å kjøpe leiligheten, kan en ny søker tre inn i leie- og opsjonsavtalen etter søknad til TOBB. Eventuell verdistigning i leiligheten vil da tilfalle ny leietaker når vedkommende ønsker å kjøpe leiligheten.
Finansiering
TOBB etablerer en finansieringsavtale for den enkelte leietaker/kjøper. Avtalen er definert ut fra opsjonspris og verdiutvikling i henhold til en boligprisindeks for det aktuelle området. Avtalen garanterer leietaker finansiering i perioden fra tre år til fem år, under forutsetning av at egen sparing og verdiutvikling på boligen tilfredsstiller krav til egenkapital.
Suksessfaktorer
- Det ble etablert et egnet prosjekt som hovedsakelig hadde små leiligheter som var egnet til formålet. Hensikten var at beløpet på den obligatoriske egenkapitalen ble så lavt som mulig.
- Rammebetingelsen var forutsigbare, og fordelaktige for leietaker/kjøper
Tips til andre
TOBB oppfordrer kommuner om å legge til rette for samarbeid med boligbyggelag eller andre for å etablere flere borettslag med "leie-før-eie" konsepter.
Lenker
Videreføring av arbeidet
Etter erfaringene med prosjektet på Lilleby, og etter anbefaling fra Husbanken har konseptet blitt justert noe. Det er ikke lenger krav om at man må være førstegangskjøper og ikke ha eid bolig tidligere for kunne få tilgang til en "leie-før-eie"-avtale i TOBB.
TOBB har fortsatt med flere "leie-før-eie"-prosjekter i Midt-Norge. Boligene som tilbys inngår i større boligprosjekter sammen med leiligheter som selges på det ordinære boligmarkedet. TOBB mener det er viktig at boligkonseptene deres inneholder leiligheter som passer for flest mulig av medlemmene, slik at så mange som mulig har en reell mulighet til å komme seg inn på boligmarkedet.