Hotell i Geiranger bygde leigebustader til tilsette

Resultat

• Hotell Union Geiranger bygde 24 utleigebustader for sine tilsette med familiar.
• I oktober 2022 kunne hotellarbeidarane flytte inn i nybygde leilegheiter, 22 av dei på 55 kvm og to på 85 kvm.
• Husleiga ved innflytting i starten var 6750 kroner for dei minste leilegheitene og 12 500 kroner for dei to største. I januar 2024 har prisane auka til 7500 kroner for dei minste leilegheitene.
• Bustadene har òg bidrege til at Geiranger har fått 35 nye fastbuande. Det har gitt synergiar som meir aktivitet i nærmiljøet etter arbeidstid.

Bakgrunn

Den vesle tettstaden i Stranda kommune har 210 innbyggarar og nesten éin million besøkande turistar i normale år, med hovudsesong frå mai til september. Behovet for fleire utleigebustader i Geiranger har vore stort, men Stranda kommune har ikkje hatt tomter å tilby. Hjørnesteinsbedrifta Hotel Union Geiranger tok derfor saka i eigne hender. For dei har det vore avgjerande å ha tilgang på bustader for å kunne skaffe stabil arbeidskraft i sesongane og behalde dei over tid.

– Vi har visst lenge at arbeidsplassar har vore viktige for busetting. Men dei siste åra har vi sett at bustader er avgjerande for å få tak i arbeidskraft. Derfor er det dei har gjort i Geiranger viktig, seier forskar og bygdesosiolog ved NIBIO, Bjørn Egil Flø til NRK (sjå lenke nedst på denne sida).

Mål og målgruppe

Då Hotel Union Geiranger tok initiativet i 2020, var det ut frå eit sterkt behov for å huse fleire av sine eigne tilsette, men òg å bidra til å dekke eit prekært bustadbehov i den vesle bygda. Etter at leilegheitene stod ferdige i 2022 har tilsette frå andre verksemder i Geiranger òg flytta inn.

Beskriving av prosessen

Direktør ved hotellet, Sindre Mjelva, tok kontakt med Stranda kommune. Etter å ha fått vite om Husbankens låneordningar, fekk Mjelva prosjektert eit leilegheitsbygg som etter kvart blei ein lånesøknad.

Kommunen samarbeidde med å få etablert infrastruktur i det allereie etablerte bustadfeltet. Hustomter er òg etablerte eit stykke frå leilegheitsbygget. Tanken er å få etablert småfamiliar som går vidare og bygger eigne hus etter kvart.

– Det seier seg sjølv at å realisere eit slikt prosjekt i ei lita bygd er krevjande og økonomisk risikabelt. Vi hadde mange samtalar med Union før alt var klart til å søke om lån. Så er det veldig moro å sjå at det har gått bra, og at Husbankens oppdrag om å ta risiko for å bidra til busetting i distrikta fungerer. Det fortel seniorrådgivar i Husbanken, Birger Jensen.

Finansiering

Med Husbanken på laget til å finansiere 53 prosent av prosjektkostnadene med pant i sjølve leilegheitsbygget, fekk Union lånt resten av pengane frå Sparebanken Møre. Union kunne bruke det nedbetalte hotellet som pantesikkerheit overfor Sparebanken Møre. Dette gjorde det mogleg å realisere heile leilegheitsprosjektet.

Husbanken finansierte leilegheitene med 35 millionar kroner i lån til bustadkvalitet av dei totale prosjektkostnadene på 66 millionar kroner. Prosjektkostnadene var opphavlege 45 millionar kroner, men auka til 66 på grunn av rassikring, straummangel og auka prisar på byggevarer. Husbanken brukte unntaksbestemminga i låneforskrifta om lånegrad, som i distrikta ofte vil vere langt høgare enn eigedommen sin marknadsverdi.

Utfordringar undervegs

Vilkåra rundt rassikring blei endra mens prosjektet blei utarbeidd. Sjølv om tomta var i eit godkjent byggefelt, måtte Union bruke tid på nye rapportar og dokumentasjon i tillegg til å endre utføringa av prosjektet.

Prosjektet fekk òg med seg prissjokket som kom i kjølvatnet av koronapandemien. Det førte til eit enda større behov for eigeninnsatsen. I tillegg blei Geiranger rasstengt fleire gongar i byggeperioden, noko som føre til auka kostnader og utfordringar med framdrifta.

I starten kunne ikkje bygget blir nytta fullt ut, på grunn av knappleik på straumforsyning og uklare leveringsvilkår.

Tips til andre

• Bustad i form av leilegheitsbygg sparer kostnader til infrastruktur for både utbyggar og kommune. Etablering innanfor eller i randsona til etablerte bustadfelt optimaliserer ressursbruk. Få dette fram tidleg i prosjektlanseringa.
• Delentreprise gir fleksibilitet i styring av framdrifta, men er samtidig krevjande å styre og avhengig av sterke leverandørrelasjonar.
• Det er ikkje berre bustader, det bygger lokalsamfunnet. Tenk stort: Vekst i innbyggartal, næringsliv, fritidstilbod og eldsjeler. Det å samarbeide og anerkjenne kvarandre sine bidrag for lokalsamfunnet bør ligge til grunn frå starten av.

Lenker

Turistbygda Geiranger opplever tilflytting og får beredskapssenter, politi og lege – NRK Møre og Romsdal – Lokale nyheiter, TV og radio

Vidareføring av arbeidet

Hotellet er i tenkeboksen på om dei skal bygge meir. Med ei tung grunninvestering i VA, trafokiosk og ei sikra nabotomt, ligg det godt til rette for fleire leilegheiter. Dette heng òg saman med om fleire vil satse og etablere lokale arbeidsplassar både i Geiranger og nabobygdene.

Samspel med kommunen blir eit viktig for å dele risiko. Dersom kommunen er interessert i å inngå ein tilvisingsavtale, der dei kan tilvise vanskelegstilte til 40 prosent av leilegheitene, mens dei resterande blir ut leigd til folk som vil jobbe eller busette seg i Geiranger, då finst det moglegheiter for vidare vekst. Her kan du les meir om tilvisingsavtalar:

Utleigebustader med tilvisingsavtalar – Husbanken