Se film om prosjektet her
Ringsaker kommune har etablert et eget tilbud for ungdom med funksjonshemming og stort tjenestebehov i et vanlig, sentralt plassert boligområde.
Boligene har en utforming som ligger tett opp til omsorgsboligstandard. Det er uvanlig å fremskaffe boliger av en slik kvalitet for denne målgruppen i privat regi, uten bruk av investeringstilskudd. Private aktører har ikke tilgang til investeringstilskudd. Kommunen løste dette ved hjelp av to tidligere Husbankordninger, grunnlån og tilskudd til utleieboliger.
Tilskudd til utleieboliger ble avviklet fra 2023, men eksemplet får ny relevans om det kommer tilsvarende tilskuddsordninger i fremtiden.
Prosjektet er uansett et godt eksempel på offentlig og privat samarbeid for å fremskaffe gode boliger. Boligene er oppført til en veldig gunstig pris.
Resultat
- 7 boliger for unge med funksjonsnedsettelser
- 5 utleieboliger for vanskeligstilte der kommunen har tilvisningsrett
- 8 utleieboliger som Høyen Eiendom AS leier ut på det åpne markedet
Fra 2022 har Husbanken satt en øvre grense på hvor mange boliger kommunen kan tilvise eller tildele til vanskeligstilte i kombinasjonsprosjekt som Byporten sør. Denne andelen er nå 40 %.
Bakgrunn
Idéen til prosjektet oppsto da kommunen deltok i Husbankens kommuneprogram. Deltakelsen ga kommunen og private utbyggere tilgang til Husbankens økonomiske virkemidler og tilvisningsavtaler.
Ringsaker kommune ønsket å øke antall utleieboliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Overordnede kommunale føringer for dette lå i budsjett for 2015.
De unge med funksjonsnedsettelser bodde i hovedsak i foreldrenes bolig på ulike steder i kommunen. Dette var ikke ideelt, verken for beboerne eller familiene, og det var kostnadskrevende og upraktisk med tanke på kommunens tjenester. De unge ønsket å bo i sentrum.
Mål
- skaffe flere utleieboliger til vanskeligstilte på boligmarkedet
- skaffe tilpassede boliger med personalbase
- skaffe flere boliger i sentrum for unge med funksjonsnedsettelser som bor hjemme hos foreldrene
- etterkomme brukernes behov om bolig i sentrum
- tilby kommunale tjenester på en enklere måte
Beskrivelse av prosessen
Ringsaker kommune har etablert et godt samarbeid med flere private profesjonelle utleiere. En av disse, Høyen Eiendom AS, ønsket å tilby kommunen utleieboliger for unge med funksjonsnedsettelser. Selskapet etablerte boligene i tilknytning til en dagligvareforretning og utleieboliger med tilvisingsavtale. Boligene er utformet i tett samarbeid med kommunen.
Prosjektet tilbyr tilpassede boliger med en integrert personalbase sentralt i Brumunddal. Prosjektet er tegnet av STUDIO NSW.
Løsningene gir mulighet for seng i pleiestilling med himling, klargjort for takskinne. Norsk standard for universell utforming NS 11001 - del 2 Boliger er lagt til grunn for prosjekteringen.
Les mer om tilvisningsavtaler
Tidslinje for prosjektet
2015/2016
Ringsaker kommune skaffet seg en oversikt over unge mennesker med utviklingshemming som innen en femårsperiode ville ha behov for å etablere seg i egen bolig. Ringsaker kommune erfarte at de ville få et udekket behov på dette området. Det ble kartlagt at det var 74 personer som ville ha et behov for tilrettelagt bolig.
Høsten 2016
Ringsaker kommune innkalte til informasjonsmøter med brukere og pårørende eller verger. Husbanken var tilstede. Aktuelle leietagere kunne i møte eller i etterkant av møtet beskrive nærmere hvilke ønsker og behov de hadde framover.
Januar 2017
Ringsaker kommune startet dialog med utbygger og deres arkitekter for å avklare om dette kunne muliggjøres. Kommunen ønsket å tilpasse sju leiligheter, samlokaliserte, hvorav en av disse skulle leies av kommunene selv og benyttes som en base for tjenesteytende personell. De øvrige seks skulle tildeles brukere etter deres ønske og i dialog med dem.
Det ble etablert en egen prosjektgruppe som skulle jobbe tett opp mot utbygger og ulike virksomheter i kommunen. Det ble samarbeidet for å komme frem til ulike plan- og romløsninger og byggtekniske tilpasninger for å imøtekomme leietagernes behov. Parallelt med dette gjorde tjenesteytende enheter i kommunen vurdering av tjenestebehovet til de aktuelle brukerne og etablerte turnuser og bemanningsplaner.
November 2017
Husbanken ga tilsagn om lån til utleieboliger til vanskeligstilte til 20 boliger:
- 7 av disse boligene fikk i tillegg tilskudd til utleieboliger (tildelingsavtale) og leies ut til personer med utviklingshemming
- 5 av disse boligene har kommunen tilvisningsrett til for utleie til vanskeligstilte (tilvisningsavtale)
- 8 boliger skulle leies ut på det ordinære markedet av Høyen Eiendom AS
Byggetiden ble beregnet til cirka 1,5 år, inkludert planarbeid og rivning av eksisterende bygningsmasse.
Tilpassinger ble gjort på syv leiligheter i 2. etasje i bygget. Kommunen leier en av disse som benyttes som personalbase og fellesareal. De øvrige seks tilpassede leilighetene leies av brukerne selv fra utbyggeren Høyen Eiendom AS. Fem boliger er på 70 m², og to boliger er på 81 m².
Leiepriser per måned ved innflytting er henholdsvis 8500 kr og 9000 kr eksklusiv kostnader til strøm/oppvarming, vann, og eventuelt bredbånd.
Mars 2019
Alle de seks tildelingsleilighetene er fordelt. Beboerne er flyttet inn, og de er i aldersgruppen 19-24 år. Beboerne er førstegangsetablerere og har alle bodd i foreldrehjemmet frem til innflytting. Kjønnsfordelingen er fire gutter og to jenter. De har et varierende tjenestebehov, men de fleste av de har behov for stor grad av oppfølging og eller tilsyn.
Nytt fra 2022
I forbindelse med ny forskrift om lån fra Husbanken er det innført en øvre grense/ andel på 40 % vanskeligstilte i prosjekter som har en kombinasjon av utleieboliger med tilvising- og tildelingsavtaler.
Det er fortsatt mulig å realisere gode kombinasjonsprosjekt, men det forutsettes at det også er en andel boliger for salg. Boligene selges på det åpne marked. Også disse boligene kan finansieres med lån fra Husbanken. Kommunen kan også benytte startlån til kjøp av disse.
Brukermedvirkning
Kommunen hadde tre møter med pårørende i forkant som ga uttrykk for at de først og fremst ønsket gode og trygge tjenester for sine barn. Tjenestene måtte også gi mulighet for et sosialt fellesskap og forebygge et liv i ensomhet. Om de skulle eie eller leie boligen var av mindre interesse. Men de ønsket bistand fra kommunen for å komme i kontakt med andre som de kunne bo sammen med, eller i nærheten av deres barn.
Ringsaker kommune fulgte opp med én-til-én møter for de som ønsket dette i ettertid. Kommunen endte opp med konkrete ønsker fra 5-6-aktuelle beboere i målgruppen.
Finansiering
- 13 boliger med tilvisingsrett fra 2. – 6. etasje. 85 % finansiering med Husbankens lån til utleieboliger på totalt kr 34 580 000
- 7 boliger med tildelingsrett i 2. etasje. 85 % finansiering fordelt på Husbankens lån til utleieboliger på kr 12 936 000, i tillegg til tilskudd til utleieboliger på kr 5 676 000
Utfordringer underveis
Byggefeil: Terskelhøyde på 6 cm måtte utbedres av entreprenør.
Tips til andre
- Tidlig kontakt med Husbanken.
- Orientering for lokale bransjeaktører og tett oppfølging under hele prosessen.
Lenker
Les mer om utleieboliger med tilvisningsavtaler
Videreføring av arbeidet
Mange elementer fra dette prosjektet videreføres i et større sentrumsprosjekt i Brumunddal som heter Midtbyen palé. I dette prosjektet har Husbanken godkjent 40 boliger, fordelt på tre formål.
- 10 boliger med tildelingsavtale (lån og tilskudd inntil 85 %)
- 15 utleieboliger med tilvisningsavtale (lån inntil 85 %) - kommunen kan tilvise inntil 6 boliger (40 % av boligene) til enhver tid
- 15 boliger for salg. Krav til livsløpsbolig (8 lån inntil 85 %)
Løsningen gjør det mulig for kommunen å tildele/tilvise vanskeligstilte til 16 av 40 boliger.