Bergerløkka sameie for unge med nedsatt funksjonsevne

Resultater

• Samlokaliserte boliger for åtte unge med nedsatt funksjonsevne, organisert som boligseksjoner i henhold til Eierseksjonsloven.
• Boligene er en del av et helt nyutviklet boligområde på Bergerløkka i Asker.
• Bofelleskapet er en del av et tun med seks bygg over fire etasjer som omkranser et fint felles gårdsrom.
• Boligene er i samme bygg og har lik utvendig og innvendig standard som boligene for øvrig i prosjektet.
• Fem av boligene og personalbasen (næringsseksjon) ligger i første etasje, og tre i andre etasje.
• Boligareal er fra 48 til 62 kvadratmeter.
• Et mindre fellesareal for sosiale arrangementer er tilknyttet personalbasen. Det er to innganger til personalbasen for å unngå forstyrrelser ved sosiale arrangementer.
• Personalbasen er etablert som næringsseksjon godkjent som en arbeidsplass av arbeidstilsynet.
• Kommunen og beboerne kjøper parkeringsplasser etter behov.

Bakgrunn

Asker kommune har jobbet systematisk med å innhente kunnskap om organisering av arbeidet med tjenesteutvikling til mennesker med nedsatt funksjonsevne. En temaplan for perioden 2016 - 2019 var retningsgivende da kommunen styrket bolig- og tjenestetilbudet, herunder en ambisjon om økt andel som eier egen bolig. Etter kommunesammenslåingen med Røyken og Hurum kartla nye Asker kommune boligbehovet på nytt. Etterpå utviklet de blant annet en boligtrapp med tilhørende innsatstrapp for personer med nedsatt funksjonsevne.

Foreldregruppen var tydelig på at de ønsket boliger i ordinære bomiljø fremfor bofelleskap med bemanning. Dette er i tråd med nasjonale føringer om at flere med nedsatt funksjonsevne skal eie sin egen bolig, og at boligene er integrert i ordinære boområder.

Beskrivelse av prosessen

I temaplanen for tjenesteutvikling til mennesker med nedsatt funksjonsevne, vedtok kommunen å tilrettelegge for et differensiert tilbud med variasjon i boligtyper og i tjenestetilbud.

Asker kommune reserverte muligheten for å kjøpe inntil to prosent kommunale boliger i utbyggingsavtale med utbyggerne på Vestre Billingstad. Kommunen utløste denne opsjonen i etableringen av boliger til unge voksne med nedsatt funksjonsevne på Bergerløkka. Det er totalt 101 boliger i byggetrinnet, og bofelleskapet utgjør åtte prosent.

Kommunen tilpasset boligene til omsorgsstandard i henhold til Husbankens føringer for investeringstilskudd i samarbeid med den private aktøren.

Organisering av boligene

• Kommunen og utbyggeren inngikk en kontrakt per boligseksjon. Følgende ordlyd ble tatt inn: «Asker kommune kan transportere kontrakten vederlagsfritt, dog senest innen tre måneder før overtagelse.»
• En tinglyst erklæring begrenser mulighetene til å selge seksjonen på det åpne markedet. Dette vil si en gjenkjøpsklausul for kommunen, som minst må påhvile i 30 år.
• Kjøpesummen reguleres i samsvar med endringer i KPI byggekostnadsindeks.
• Investeringstilskuddet fra Husbanken blir trukket fra kjøpesummen ved videresalg av boligseksjonen.
• Kjøpesummen kan også justeres for verdiendringer som skyldes investeringer i tilvalg samt slitasje.
• Kommunen skal ha gjenkjøpsrett dersom en av eierne vil selge og rett til å peke ut ny kjøper.
• Kommunen eier og driver personalbasen.

Brukermedvirkning

• NFU lokallag i Asker ønsket prosjektet velkommen som en del av en ordinær utbygging med tilhørende boligmiljø.
• De planlagte prosjektene ble presentert i møter mellom NFU Asker, Asker kommune og foreldregruppen.
• Beboergruppen og den private aktøren hadde møter for å bli kjent, og for å gjennomgå tilvalgsløsninger. 
• Det ble gjennomført egne møter med utbyggerens arkitekt for tilpasninger om Husbankens krav til utforming.

Finansiering

• Husbanken innvilget investeringstilskudd som ble trukket fra den opprinnelige kjøpesummen. Det bidro til at behovet for egenkapital ble redusert.
• Kjøperne fikk ellers finansiering med startlån.
• Kommunen forskutterte betaling av kjøpesummen og investeringstilskuddet for samtlige boliger.

Utfordringer underveis

• Forhandlingene med hver enkelt forelder var krevende, både tidsmessig og for likebehandling. En standard avtale med rom for noen justeringer som var klar til det første møte ville hjulpet på denne utfordringen.
• Hvem som har ansvar for oppfølging etter ferdigstillelse bør avtalefestes. Det var forventninger om at kommunen skulle følge opp mangler og feil.

Tips til andre

• Det er viktig å komme tidlig inn i prosjektet, fortrinnsvis før prosjekteringsfasen. Dette for å kunne påvirke utformingen og for å etterkomme Husbankens krav på en god måte.
• Hovedverneombudet ble også involvert for å bidra til at alle krav ble innfridd på arbeidsmiljø, herunder arbeidsmiljølovens krav til romløsning, toaletter og garderober.
• Det er viktig å ivareta avtalevilkårene knyttet til videresalg. Det må tinglyses slik at en kjøper er kjent med og bundet av disse vilkårene. Slike vilkår omfatter blant annet salgspris og kommunens utpekingsrett. 
• Det er viktig at kjøperen trer inn i kjøpekontrakten mellom kommune og utbygger. Avtalen mellom kommunen og kjøperen sørger for dette.
• Det er fordel at en utbygger har erfaringer med tilsvarende beboergruppe fra tidligere byggeprosjekter.
• Vær tydelig på at boligkjøper er selveier på godt og vondt.
• Asker kommune kan kontaktes for å få innsikt i utarbeidet dokumentasjon som utbyggingsavtale, kjøpekontrakt mellom kommune og privat aktør, avtale (mal) for bolig med bemanning og tinglyst erklæring boligseksjonene.
• Det er viktig med en grundig kartlegging av behov, funksjon og ferdigheter til dem som skal flytte inn blant annet med hensyn til smarthus- og velferdsteknologi og behov for base.
• Vurder velferdsteknologi/mestringsteknologi tidlig. Vi anbefaler individuelt tilpassede løsninger, gjerne manuelle.
• Det er viktig å treffe riktig med hensyn til målgruppe og bistandsbehov. Enkelte har behov for mer bistand enn andre.
• Allerede første året bør beboerne få et vedtak om botrening. Det kan være med å sikre en større grad av selvstendighet/mestring.
• I ettertid viser det seg at ikke alle beboere nødvendigvis har ønske om sosialt samvær med hverandre etter jobb. De må selv få velge sin omgangskrets og om de vil være sosiale, men det er viktig å fange opp ensomhet og legge til rette for aktivitet og sosialisering.

Videreføring av arbeidet

• Tiltaket er nytt og foreløpig ikke evaluert.
• De positive erfaringene så langt, gjør at dette er et konsept Asker kommune vil fortsette å satse .

Lenker

Husbankens informasjon om boliger til utviklingshemmede

Rapport: Boligeie for personer med utviklingshemming

Stortingsmelding om likeverdsreformen (regjeringen.no)

FN-konvensjonen om rettighetene til mennesker med nedsatt funksjonsevne (regjeringen.no)