Moderne utleigebustader med vertskap og fellesstove for eldre

Bakgrunn

Mange eldre i Ullensaker bur i ueigna bustader spreidd rundt i kommunen. Ikkje alle har moglegheit eller eit ønske om å investere i eigen bustad. Kommunen trong fleire bustader tilpassa eldre, lagt til rette for ein verdig alderdom og for å bu heime lenger både fysisk og sosialt. Samstundes ønskte kommunen å forenkle logistikken med å tilby heimetenester. Løysinga blei å prøve ut tilvisingsavtale for målgruppa eldre. Tilvisingsavtalar generelt er ein vinn-vinn-situasjon for både kommune og utbyggar.

Resultat

• Kløvertunet på Jessheim er eit leilegheitsprosjekt som består av fleire bygg med til saman 750 bustader.
• Eitt av bygga har 45 utleigebustader, der Ullensaker kommune har rett til å tilvise eldre til 18 av bustadene.
• Alle dei 45 leilegheitene er universelt utforma med breie dører, vassboren varme og utan dørstokkar. På bad og soverom er det plass til rullator eller rullestol.
• Det er ein miks av to-, tre- og fireroms leilegheiter frå 39 til 95 kvadratmeter.
• Heis frå garasje til alle etasjar gjer det enkelt å kome seg ut og inn, både for dei som går og dei som rullar.
• Det er kort veg til sentrum, matbutikkar og kollektivtransport, noko som gjer det lett å delta i nærmiljøet.
• Heimetenesta har eigne parkeringsplassar og boder i garasjekjellaren.

Kløvertunet har ei felles daglegstove i første etasje. Dette er den sosiale møtestaden for bebuarane. Ein aktivitetsvert betener daglegstova på kvardagar. Vertinna legg til rette, planlegg og gjennomfører sosiale aktivitetar saman med bebuarane. Her er det mellom anna kviss kvar onsdag og bingo kvar fredag, i tillegg til kaffistunder, grillkveldar, hobbyverkstad og temakveldar.

Aktivitetsverten fungerer òg som eit bindeledd mellom utleigar og leigetakarar. Dette bidreg til eit levande bumiljø, lågare terskel for å delta sosialt, og til at spørsmål og bekymringar blir fanga opp tidleg. Bebuarar kan låne daglegstova ved høgtider og familiesamkomer. Det er eit kjærkome tilbod, særleg for dei som bur i mindre leilegheiter.

Mål og målgruppe

Målet med tilvisingsprosjektet i Kløvertunet var å legge til rette for at eldre kunne bu heime lenger, meir lettstelt og nærare dei tenestene dei trong. Dette er seniorbustader med vertskap, der bebuarane får hjelp frå kommunen sine heimetenester etter behov. Det er ikkje omsorgsbustader med døgnbemanning.

Prosessen

Innfallsvinkelen til kommunen heilt i starten var: «Kva moglegheiter har vi til å påverke utbyggarar til å etablere fleire utleigebustader, og særleg til fleire målgrupper?» – noko kommunen hadde stort behov for.

Etter å ha kartlagt behova, lyste kommunen ut ein konkurranse der dei ønskte å inngå tilvisingsavtalar med private utbyggarar som ville bygge utleigebustader tilpassa eldre. Kommunen fekk svar frå fleire bustadutviklarar og valde etter individuelle møter å gå vidare med Fredensborg Bolig AS.

Prosjektet blei forankra gjennom politisk behandling i utval, formannskap og kommunestyre, i fleire omgangar, heilt frå starten – frå ønsket om å gå ut i marknaden, via intensjonsavtale og fram til endeleg avtale.

Det var ei prosjektgruppe med representantar frå tildelingseininga innan helse, ein bustadforvaltar og avdelingsleiar frå kommunale eigedomar som hadde ansvar for prosessen.

Prosjektgruppa var involvert i utforminga av bustadene gjennom smarte tilpassingar som ikkje var særleg kostnadsdrivande, men som kan gjere det enklare for eldre å klare seg sjølve heime lenger.

Bygget blei teke i bruk i oktober 2022.

Finansiering

Utbyggaren fekk lån til utleigebustader frå Husbanken på 130 millionar kroner av dei totale prosjektkostnadene på 166 millionar kroner for heile bygget. Månadleg leige ligg på 11 500 kroner for toroms, 16 500 for treroms og 18 000 for fireroms (2025). Leiga dekker òg tilgang til fellesstova i første etasje. Fleire bebuarar har fått innvilga kommunal bustøtte, noko som gjer det mogleg å halde buutgiftene på eit berekraftig nivå for personar med låg inntekt.

Utfordringar undervegs

Det var nybrottsarbeid å bruke tilvisingsavtalar for målgruppa eldre, så kommunen brukte litt tid på å jobbe seg gjennom alle sider av dette. Nokre uttrykte utryggleik undervegs for om marknaden ville ha denne typen relativt dyre leigebustader.

Tips til andre

Ullensaker kommune har gjort seg mange erfaringar med å utvikle bukonsept, inkludert Kløvertunet:

Start med klare mål og ei definert målgruppe

Avklar tidleg kven konseptet skal vere for: Er det eldre med omsorgsbehov? Friske eldre som ønsker tryggleik og fellesskap? Personar med demens? Dette påverkar både utforming, bemanning og tenestetilbod. Kløvertunet blei etablert for å skape tryggleik, førebygge at dei eldre blir einsame og redusere behovet for meir omfattande tenester.

Sørg for tverrfagleg forankring og involver tidleg

Prosjektet bør vere politisk forankra og støtta av kommunens langsiktige planar for helse, omsorg og bustad. Involver både Husbanken, eigedomsavdelinga, helse- og omsorgstenestene, plan og teknisk tidleg i prosessen.

Bruk Husbanken sine verkemiddel og søk økonomisk støtte

Utforsk moglegheitene for investeringstilskot, lån til utleigebustader og støtte til universell utforming. Kløvertunet blei realisert med støtte frå Husbanken. Dette krev grundig planlegging og god prosjektleiing, men gjev store økonomiske fordelar.

Tenk heilskapleg om bustad og tenester

Det er ikkje nok å bygge ein god bustad. Det må òg følgje med tenester, tryggleikstiltak og sosialt fellesskap. Eit konsept som Kløvertunet fungerer fordi det er tilrettelagt for aktivitet og fellesskap.

Bygg fleksibelt og med tanke på framtidas behov

Planlegg for fleksible bueiningar som kan tilpassast ulike brukarar og endra behov over tid. Velferdsteknologi og digitale løysingar for tryggleik, kommunikasjon og helseoppfølging bør byggast inn frå starten.

Vel rett plassering

Eit godt butilbod for eldre bør ligge sentralt eller nær servicefunksjonar, transport og nærmiljø. Kløvertunet ligg nær Jessheim sentrum, noko som gjev gode føresetnader for sosial deltaking og meistring i kvardagen.

Etabler tydeleg drift og organisering

Tenk gjennom kven som skal ha ansvaret for den daglege oppfølginga. Er det heimetenesta, ein eigen base, eller fellesareal med vertskap? Etabler klare rutinar for samarbeid mellom tenestene, frivilligheit og eventuelle eksterne aktørar.

Legg til rette for frivilligheit og aktivitet

Legg fysisk til rette for aktivitet, som fellesrom, hagar og treningsrom. Samarbeid gjerne med frivilligsentralen, lag og foreiningar for å skape liv og førebygge isolasjon.

Evaluer og del erfaringar

Lag ei strukturert evaluering etter etablering og drift: Kva fungerte, og kva bør forbetrast? Kløvertunet har blitt ei inspirasjonskjelde for andre kommunar, og det er viktig å vere open om både suksessfaktorar og læringspunkt.

Lenker

Slik skildrar Rett Hjem Arkitekter korleis dei har teikna og prosjektert Kløvertunet

Ullensaker kommune sin presentasjon på møtet med potensielle bustadutviklarar

Vidareføring av arbeidet

Ullensaker er ein kommune i sterk vekst, med mange pågåande utviklings- og byggeprosjekt. I januar 2025 inviterte kommunen og Husbanken ulike eigedomsaktørar og utbyggarar til ein marknadsdialog, og responsen var stor. I etterkant kom det 28 førespurnader frå aktørar som ønskte samarbeid. Kommunen vurderer no fleire alternative samarbeidsmodellar og buløysingar, der Husbanken sine verkemiddel spelar ei sentral rolle. Slik kan kommunen, bustadutviklarar og Husbanken saman møte bustadbehova for vanskelegstilte i framtida.