Kvernstua borettslag

Illustrasjon: Kvernstua bygg A med 10 boliger og personalbase

Resultater

• Borettslaget på Kvernstua er etablert i et nytt boligområde med nærmere 200 boliger, og med et stort spenn av boliger fordelt mellom boligblokker og rekkehus.
• I området er det felles utearealer, aktivitetsområder, sykkelveier og stier. Borettslaget ligger sentrumsnært til offentlige tilbud, kollektivtilbud og servicetilbud.
• De ti boligene i borettslaget samt personalbasen ligger i en av boligblokkene fordelt over to etasjer. I den nederste etasjen på bakkenivå er det fire boliger og personalrom. I etasjen over er det seks boliger, fellesrom og personalbase.
• Boligene har varierende størrelse fra 37,4 til 63,8 kvadratmeter.
• Samtlige boliger er toroms og tilpasset den enkelte beboers behov.  
• God utforming bidrar til den enkeltes rett til privatliv, samtidig som man også ivaretar behovet for å etablere driftsoptimale løsninger.
• Borettslaget ble innflyttet i 2021. 

Bakgrunn

Nittedal kommune har gode erfaringer med borettslag som er samlokalisert med en base for drift av tjenester til beboerne. Etablering av boliger i nær tilknytning til personalbase er også ressursbesparende for kommunen som uansett plikter å levere forsvarlige tjenester til brukerne.

Kommunen har tidligere etablert Rotnesbeitet borettslag. Erfaringer fra etableringen av dette borettslaget har påvirket utformingen av Kvernstua borettslag, og at en best mulig beboersammensetning blir ivaretatt dersom en av boenhetene blir ledig.

Arbeidet er for øvrig forankret i en eksternt utført analyse og ressursgjennomgang fra 2015 i tillegg til en intern kartlegging av behovene for personer med behov for heldøgns helse- og omsorgstjenester. 

Resultatene av kartleggingen viser at et flertall ønsker å eie sin egen bolig. Felleskap, trygge boforhold og utforming av bolig var viktige punkter som kom frem i kartleggingen. Med bakgrunn i dette går kommunen videre og etablere flere borettslag for denne målgruppen.

Beskrivelse av prosessen

• Konseptutvikling i samarbeid med ekstern utbygger. Behov og avklaringer fra kommunens side gir retning for den private aktørens handlingsrom.
• Samarbeidsavtale, utbyggeravtale og kjøpekontrakt inngås.
• Kommunen søker om investeringstilskudd fra Husbankens på ti omsorgsboliger og personalbase. 
• Eiendommen seksjoneres av utbygger og vil bli tildelt egne seksjonsnummer. Utbygger står fritt til hvordan de organiserer personalbasene og omsorgsboligene som kommunen skal kjøpe, herunder hvor mange nærings- og boligseksjoner disse blir delt opp i.
• Nittedal kommune oppretter et borettslag etter borettslagsloven i samarbeid med utbyggeren.
• Etter at boligseksjonene er overdratt til borettslaget, vil kommunen sitte igjen med eierskapet til samtlige andeler i borettslaget.
• Kommunen kan deretter selge andelene i borettslaget (helt eller delvis) til brukere som får innvilget omsorgsbolig.
• De andelene som kommunen ikke selger, kan kommunen leie ut til brukere som er innvilget omsorgsbolig, men bare inntil 30 prosent av boligene etter borettslagsloven.
• I tillegg til kjøpekontrakten bør det tinglyses urådigheter i grunnboken til alle andelene som en rettighet for kommunen. Dette for å sikre at restriksjonene i borettslagets vedtekter rundt andelseiernes råderett over andelene overholdes. 
• Nittedal kommune selger andeler til aktuelle boligsøkere på bakgrunn av innsendte søknader.
• Utbygger oppfører også parkeringskjeller i byggeprosjektet. Borettslaget inkluderer ikke parkeringsplasser. Hvis andelseier ønsker å kjøpe parkeringsplasser i parkeringskjelleren, må partene inngå en tilleggsavtale i forbindelse med kjøpekontrakten til boligen.

Dokumenter i dette eksempelet kan være av interesse for andre kommuner som ønsker å etablere denne type borettslag. Blant annet avtaler, kontrakter og juridiske notater med avklaringspunkter som kan gi innsikt i ulike problemstillinger for slike prosesser. Se lenke nederst på denne siden.

Brukermedvirkning

• Kommunen har etablert systemer for å samarbeide med pårørende og de som skal bo i boligene.
• Individuelle behov i utformingen av boligene ble ivaretatt i felles informasjonsmøter før prosjektet ble igangsatt.
• Tett oppfølging av kjøper og utbygger etter at avtale om konkret leilighet var inngått.

Finansiering 

• Kjøpesummen delfinansieres med investeringstilskudd fra Husbanken.
• For å sikre at kommunen faller inn under ordningen for investeringstilskudd fra Husbanken, må det fremgå av vedtektene og kjøpekontraktene for salg av borettslagsandeler, at kommunen har rett til å utpeke ny kjøper ved salg av andeler sammen med en prisreguleringsmekanisme. Det skal også inntas i vedtektene at kommunen har forkjøpsrett til omsorgsboligene.
• For å sikre at omsorgsboligene til borettslaget faller inn under forskrift om kompensasjon av merverdiavgift til kommuner, fylkeskommuner mv. § 7a, må minst 80 prosent av beboerne ha fått innvilget heldøgns helse- og omsorgstjenester fra kommunen. De øvrige beboerne må som et minimum ha fått innvilget helse- og omsorgstjenester fra kommunen.
• Borettslaget opptar lån fra Husbanken som fellesgjeld.
• Kommunen bidrar med borettsinnskudd til borettslaget.

Suksessfaktorer

• Borettslaget er bygget i et nytt boligområde med ordinære boliger. Området har gode kvaliteter som gir beboerne mulig for aktivitet og sosial kontakt med andre naboer.
• Individuell utforming av boligene i dialog med de fremtidige beboere og sammensetning av beboere har vært vesentlige faktorer for å lykkes.
• Kommunen setter utbygger godt inn i behovene og avtaler tydelige mål og ansvarsfordeling tidlig i prosessen.
• De som får tilbud om å kjøpe bolig får et så godt som mulig beslutningsgrunnlag før de inngår avtale om kjøp.
• Avtaler og fremdriftsplan må være godt gjennomarbeidet før det inngås bindende avtale om kjøp før boligen er ferdigstilt.
• Potensielle kjøpere/beboere må gjøres kjent med hvilke faktorer som kan påvirke fremtidig husleienivå og usikkerhetsmomentene det innebærer, samt risiko og ansvar som følger med kjøp og eie bolig.
• Start dialogen med Husbanken tidlig.

Lenke

Se også kommunens saksliste med avtaler, kontrakter og vedtak fra 2018.