Ulike eieformer

Frittstående selveierbolig

Denne leilighetstypen omfatter typiske eneboliger på eiet eller festet tomt. Boligens eiendomsbetegnelse består av et gårds- og bruksnummer. Hvis bygningen står på festet tomt er det også et festenummer. (Se punkt 3.6 festekontrakt).

Skjøte er det dokumentet som viser eierforholdet. Skjøte tinglyses i grunnboken, som er et offentlig register under Statens Kartverk. Utskrift av grunnboken angir hvem som er rettmessig eier av eiendommen og hvilke heftelser (lån, utlegg og andre avtaler) som hviler på eiendommen.

  • Eier har full disposisjonsrett over en selveierbolig. Eier kan selge, leie ut eller belåne boligen fritt, dersom ikke annet fremkommer av grunnboken.
  • Ved kjøp av selveierbolig må kjøper betale dokumentavgift til staten tilsvarende 2,5prosent av kjøpesummen. I tillegg kommer tinglysingsgebyrer for skjøte og pantedokumenter.

Selveierboliger i seksjonssameie

Både leiligheter, rekkehus, tomannsboliger og eneboliger kan være selveierboliger i et seksjonssameie. I tillegg til gårds- og bruksnummer og evt. festenummer, består boligens eiendomsbetegnelse av et seksjonsnummer.
 
Seksjonseier har
1) en eksklusiv bruksrett til seksjonen/ boligen.
2) en felles bruksrett til fellesarealer og grunnareal, regulert gjennom sameiets vedtekter.

Hver enkelt boenhet kan pantsettes, og eieren har fri disposisjonsrett over sin egen seksjon. Forholdet mellom sameierne er regulert i Eierseksjonsloven. Selveierboliger som er etablert før Eierseksjonslovens ikrafttredelse, og som ikke har eget seksjonsnummer, kan ikke overføres til ny eier før seksjonering er foretatt. Det samme gjelder for etablering av panterett.

En eierseksjon har samme kjennetegn som beskrevet under frittstående selveierboliger. Leilighetene er fritt omsettelige, men enkelte begrensninger kan fremkomme av vedtektene. Sameiet har 1. prioritets panterett i den enkelte seksjonen for krav mot sameieren (f.eks. dekning for ubetalte fellesutgifter) Dette gjelder opp til et beløp som er tilsvarende grunnbeløpet i folketrygden. Panteretten følger av loven og tinglyses ikke i grunnboken. For øvrig gjelder de samme reglene for tinglysing av hjemmel og heftelser som for frittstående selveierboliger.

Borettslagsleiligheter

En borettslagsleilighet er en andelsleilighet med eksklusiv bruksrett til en bestemt leilighet i borettslaget. Hver boligeier eier sin andel i borettslaget. Andelshavers disposisjonsrett til sin andel (bolig og fellesarealer) kan være noe mer begrenset enn seksjonseierens. Eventuelle begrensninger fremkommer av borettslagets vedtekter. Forholdet mellom andelshaverne og borettslaget er regulert i Borettslagsloven.

Borettslaget finansieres normalt med fellesgjeld, som hver enkelt andelshaver er ansvarlig for i forhold til sin eierandel, og innskuddet som utgjør andelseierens egenfinansiering.

  • Borettslagsleilighetens totale kjøpesum består av både andel fellesgjeld og innskudd.
  • Når innskuddet finansieres med lån kan andelshaver tilby långiver pant i boligens adkomstdokumenter. Pant i adkomstdokumentene har prioritet etter andelshaverens andel av borettslagets fellesgjeld.
  • Hjemmel og heftelser tinglyses i Grunnboken for borettslagsandeler under Statens Kartverk Ullensvang på lik linje med selveierboliger.
  • I motsetning til selveierboliger betales det ikke dokumentavgift for borettslagsleiligheter.. Forretningsfører vil imidlertid som regel kreve et noteringsgebyr ved overføring av andel til ny eier.
  • For de fleste borettslag gjelder forkjøpsrett for øvrige andelseiere i borettslaget og for medlemmer av boligbyggelaget. Noen borettslagsleiligheter kan inneholde klausuler som innebærer at boligene kun kan kjøpes av bestemte grupper (f.eks. personer over en bestemt alder).

Aksjeleiligheter

Opprettelse av nye boligaksjeselskap ble forbudt da borettslagsloven trådte i kraft i 2004, men gamle boligaksjeselskaper er fortsatt lovlige.

En aksjeleilighet har mange likhetstrekk med en borettslagsleilighet, men i stedet for å kjøpe en andel, kjøpes en aksje med bruksrett til en bestemt leilighet.

  • Aksje og bruksrett kan bare overdras sammen.
  • Kjøper blir medeier /aksjonær) i boligselskapet. Det utstedes et nytt aksjebevis som kvittering for at eierandelen er notert i aksjeeierboken. I tillegg kan en partial/andelsobligasjon (en andel av et felles pantedokument) inngå som tillegg til aksjebrevet.
  • Etter kjøpet av aksjen utstedes en leiekontrakt mellom kjøper og aksjeselskapet. I motsetning til ved kjøp av selveierboliger og borettslagsleiligheter, tinglyses ikke kjøpet, og det er ingen dokumentavgift.
  • Melding om overdragelse sendes forretningsfører. Forretningsfører vil normalt kreve et noteringsgebyr ved hjemmelsoverføring.
  • Som medeier i boligaksjeselskapet har kjøper medbestemmelsesrett. Som regel kan aksjen med tilknyttet borett omsettes fritt til markedspris, men i visse tilfeller er det regler for forkjøpsrett for andre medeiere i aksjeselskapet.