3. Øvrige vilkår/krav til dokumentasjon

Krav til dokumentasjon

  • Det fremgår av søknadskjemaet hvilke vedlegg som skal følge søknaden.
  • Krav til dokumentasjon gjelder alle husstandsmedlemmer som er påført søknaden om startlån / tilskudd.

3.1 Selvangivelse/ ligningsutskrift

Selvangivelsen er viktig for å avdekke gjeld og formue. Kommunen må kontrollere gjeld som er oppgitt i søknaden opp mot gjelden som er oppført i selvangivelsen. Er gjelden som dokumenteres av søker redusert mer enn normal nedbetaling, bør dette dokumenteres nærmere. Endringer i gjeld/formue etter at selvangivelsen ble utsted må gjøres tydelig.

3.2 Arbeidsforhold og inntekt

Arbeidsforhold og all inntekt skal dokumenteres med kopi av utbetalinger. Vær oppmerksom på at lønns- og trygdeutbetalinger også viser eventuelle påleggstrekk.

Dersom inntekten varierer bør et gjennomsnitt over en viss periode legges til grunn, se for eksempel på hva som er oppgitt som lønn hittil i år på siste lønnsslipp.

3.3 Gjeld og andre utgifter

Det skal fremlegges dokumentasjon på all gjeld. Opplysninger som skal dokumenteres er

  • saldo
  • rentesats
  • terminbeløp
  • fast eller flytende rente,
  • løpetid og eventuell avdragsfrihet (nedbetalingsplan)

Dersom søkeren har gjeldsordning, skal gjeldsordningsavtalen legges ved. Dette gjelder både frivillig- og tvungen gjeldsordning.

Utgifter til barnepass, bidrag og eventuelt andre økonomiske forpliktelser må dokumenteres.

3.4 Takst /verdi vurdering

  • Ved kjøp, overtakelse, refinansiering av konkret bolig eller ved utbedring av bolig, må det foreligge dokumentasjon som viser eiendommens verdi og dens tilstand.
  • Ved nyoppført bolig vurderes de totale kostnadene.
  • Ved refinansiering må det foreligge en pantattest som viser hvilke heftelser som påhviler eiendommen og hvilke prioritet heftelsene har.
  • Ved utbedring av boligen må det foreligge kostnadsoverslag for utbedringen og eventuelt relevante tegninger.

3.5 Felleskostnader

Dokumentasjon på felleskostnader bør legges fram dersom dette ikke vises i takst eller salgsoppgave.

3.6 Festekontrakt

Hvis eiendommen er en festet tomt, skal festekontrakten vare lenger enn låneforholdet. Dette fordi kommunen da vil ha en margin dersom lånet blir misligholdt eller løpetiden blir forlenget. Vi anbefaler at festekontrakten har en gyldighet som er 5 år lengere enn lånets løpetid.

Å feste en tomt vil si å leie tomten. Når man bygger, eier man huset men ikke tomten. Loven gir den som fester en sterk stilling. Hvis en festeavtale er inngått etter 1.1.2002 er den ikke tidsbegrenset. Hvis festeavtalen er inngått mellom 1.1.1976 og 1.1.2002, er den på minst 80 år. For avtaler som er inngått før 1976 gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid. Festeforhold er regulert gjennom tomtefesteloven.

3.7 Annen dokumentasjon

Alle forhold som er relevante for søknaden må dokumenteres. For eksempel dersom det søkes om lån og/tilskudd med bakgrunn i nedsatt funksjonsevne, kan det være relevant å kreve legeerklæring/sosial rapport. Dersom det søkes om refinansiering ved eierskifte eller overdragelse bør det kreves eierskifteerklæring.

Jf. søknadsskjema for startlån og tilskudd. 

3.8 Sikkerhet for lån

§ 7 (Forskrift om startlån)

Startlån fra kommunen skal sikres med pant i boligen, eller adkomstdokumentet til boligen.

Lån fra kommune gis som gjeldsbrevlån.

Dersom startlånet ikke er sikret, kan det skje at kommunen ikke får innfridd sitt lån ved salg av eiendommen. I tillegg kan kreditorer med usikrede krav ta utleggspant i eiendommen og kreve boligen tvangssolgt.

Kommuner som ikke har sikret startlånet med pant i eiendommen, kan ikke benytte tapsfondet til dekning av sitt tap. De kan heller ikke dele eventuelle tap med Husbanken.

I alle saker må kommunen ta stilling til hvilken prioritet (pantesikkerhet) kommunen skal ha, det vil si hvilke foranstående heftelser som kan godtas.

Heftelser kan være

  • pengeheftelser
  • borett
  • forkjøpsrett
  • festekontrakt
  • føderåd
  • leierett

Heftelser registreres kronologisk. Det pantet som registreres sist, vil få lavest prioritet, med mindre foranstående heftelser viker prioritet for sist nevnte. Heftelser som er tinglyst på samme dag har lik prioritet hvis ikke annet er bestemt ved avtale.

Når kommunen gir både startlån og tilskudd bør startlånet ha prioritert foran tilskuddet. For ytterligere opplysninger om tinglysing, se Kartverket.no.

3.8.1 Etablering av sikkerhet for lån

Ved kjøp av bolig vil eiendomsmegler/advokat garantere for at boligen overtas heftelsesfri og at pantedokumentet som skal sikre startlånet tinglyses med rett prioritet.

Ved gjennomføring av oppgjør ved kjøp og salg av bolig har alle sertifiserte eiendomsmeglerforetak stilt garanti og har nødvendige forsikringer knyttet til økonomisk risiko. Dersom en advokat skal foreta oppgjøret er det viktig å forsikre seg at advokatfirma også har stilt nødvendige garantier for oppgjør. På denne måten har kjøper og kjøpers långiver sikkerhet for at oppgjøret foregår på riktig måte. Kjøper  vil overta eiendommen fri for heftelser og långiver oppnår sikkerhet for sitt lån.

Ved refinansiering, utbedring og tilpasning er det ofte ikke en megler eller advokat involvert. Kommunen selv eller kommunens forvalter må i slike tilfeller sende pantedokumentet for selveierboliger og borettslagsleiligheter til Statens Kartverk for tinglysing. Da må tinglysingsgebyr og gebyr for panteattest sendes vedlagt.

For aksjeleiligheter sendes noteringsanmodning til forretningsfører med oppfordring til å bekrefte pantenoteringen skriftlig i en besittelseserklæring.

3.9 Reguleringsforhold (vei, vann og kloakk)

I områder som ikke er regulert til boligformål, bør man sjekke om eiendommen har tinglyst rett til vei, vann og kloakk. Rettigheten bør være knyttet til eiendom og ikke til person. Rettigheten gis av eier av den eiendommen som vei, vann eller kloakk går over. Rettighetene fremgår av Grunnboken under “Servitutter”.

3.10 Forsikring

Eiendommen/boligen må være fullverdiforsikret.

Når pant etableres i selveiet bolig skal det innhentes bevis for at eiendommen er forsikret. Forsikringsattest er dokumentasjon fra forsikringsselskap på at eiendommen er fullverdiforsikret.

I eneboliger er det eieren som skal tegne bygningsforsikring. Forsikringsattest innhentes for den enkelte bolig.

I sameier er det sameiet som tegner fullverdiforsikringen. Opplysninger om forsikringsselskap og polisenummer kan innhentes hos forretningsfører.

Borettslag og boligaksjeselskap tegner forsikring for hele eiendommen. Opplysninger om forsikringsselskapet og polisenummeret kan innhentes hos forretningsfører.

Beboer sørger selv for innboforsikring.

3.11 Vedtak

3.11.1 Forhåndsgodkjenning (Finansieringsbevis)

Forhåndsgodkjenning er en bekreftelse på at søkeren vil få finansiering fra kommunen under forutsetningen av at boligen oppfyller visse vilkår. En forhåndsgodkjenning gir søkeren en forutsigbarhet med hensyn til hvilken bolig de har mulighet for å kjøpe.

Husbanken anbefaler at kommunen tilbyr forhåndsgodkjenning av lånesøknader. Kommunene kan gi en skriftlig bekreftelse på at lånsøker vil få startlån hvis søker finner en egnet bolig. Lånsøker må vurdere kjøpsobjektet nøye og ha tett dialog med kommunen på om boligen oppfyller de forutsetningene som er gitt i forhåndsgodkjenningen.

Gyldigheten av forhåndsgodkjenningen bør ikke være for kort. Søkeren må få tilstrekkelig tid til å finne seg en egnet bolig. Gyldigheten må heller ikke være for lang, slik at kommunen binder startlånsmidlene over for lang tid. Erfaringsmessig er det passe med en forhåndsgodkjenning med varighet på tre måneder. Kommunen kan etter tre måneder enten forlenge eller oppheve forhåndsgodkjenningen.

3.11.2 Tilsagn

Tilsagn er en bekreftelse på finansiering fra kommunen knyttet til en bestemt bolig.

Tilsagnet skal inneholde opplysninger om

  • låntakere
  • lånebeløp og evt. tilskudd eller avslag på tilskudd
  • rente (nominell/effektiv)
  • nedbetalingstid, terminlengde, terminbeløp, terminomkostninger
  • betalingsmåte og første forfallsdato
  • etablerings- og tinglysingsgebyr
  • sikkerhet og hjemmelsforhold
  • anmodning om å bestille forsikringsattest (for frittstående oppført selveierbolig)
  • varighet av tilsagn
  • ev. forbehold og forutsetninger

For nyoppførte boliger kreves ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse mottatt før lånet kan utbetales. Dette gjelder også større utbedringssaker som krever tillatelse fra kommunen.

Sammen med tilsagn sendes følgende vedlegg:

Sikkerhetsdokumenter for lån/tilskudd kan enten sendes sammen med tilsagnet, eller bli sendt etter at søker har akseptert lånebetingelsene. Dersom kommunen har avtale med en låneforvalter vil de stå for utsendelse av følgende sikkerhetsdokumenter

  • gjeldsbrev
  • pantedokument (gjelder ikke for aksjeleiligheter)
  • pantsettelseserklæring
  • låneavtale/tilskuddsavtale
  • utbetalingsfullmakt
  • nedbetalingsplan

3.11.3 Rådgivningsmøte med søker

Det bør holdes et møte mellom lånsøker og saksbehandler etter at søker har mottatt tilsagnet og de tilhørende dokumentene. Lånsøker må få tilstrekkelig tid til å sette seg inn i all informasjonen før møtet.

På møtet bør følgende punkter gjennomgås

  • Betingelser for lånet, slik at søkeren er i stand til å vurdere om den foreslåtte startlånsavtalen passer hans behov og økonomiske situasjon.
  • Gjennomgå SEF-skjemaet
  • Gjennomgå månedsbudsjettet. Saksbehandler bør ta opp med søker muligheten til sparing for dekning av uforutsette utgifter
  • Valg av fast- eller flytende rente
  • Hvis søker vil ta opp lånet på de vilkårene som tilbys, undertegnes dokumentene.
  • Hvis søker har mottatt frarådningsbrev, skal saksbehandleren også gi muntlig frarådning. Søker skal da bekrefte ved signatur at han/hun er kjent med at långiveren skriftlig og muntlig har frarådet låneopptaket.

3.11.4 Avslag

Søknaden skal avslås dersom lånsøkers betalingsevne vurderes som klart utilstrekkelig til å betjene lånet, eller dersom han/hun ikke er i målgruppen.

Det skal gis avslag på søknad om tilskudd dersom lånsøker har betjeningsevne til et tilstrekkelig stort lån.

  • Det kan gis startlån til finansiering av bolig til personer som skal søke gjeldsordning.
  • Det kan gis lån til søkere som er under en gjeldsordning, med unntak av gjeldsforhandlingsperioden, som inngår i de fire første månedene av gjeldsordningen.
  • Innvilges det startlån i gjeldsordningsperioden skal kreditorene orienteres. Boutgiftene bør ikke være høyere enn det som er satt av til dekning av boutgifter i gjeldsordningsavtalen. Startlånet skal kun rentebetjenes i gjeldsordningsperioden.

Avslag er enkeltvedtak som skal begrunnes og kan påklages, jf. Forvaltningsloven §28

3.12 Klageadgang

§ 8, andre ledd (Forskrift om startlån)

Det er klageadgang etter forvaltningslovens regler på kommunens vedtak om tildeling, utmåling av startlån og på avvisning av avslag på søknader om startlån.

Kommunens vedtak skal være skriftlig og må inneholde opplysninger om klageadgang på kommunale vedtak. Det kan klages på tildeling, utmåling, avvisning og avslag etter forvaltningslovens regler. Klagen skal sendes kommunen. 

3.13 Oppfølging og kontroll

§ 9, første ledd (Forskrift om startlån)

Kommunen skal innhente og kontrollere opplysninger som er nødvendige for å behandle søknader om startlån og ved utbetaling av startlån.

3.13.1 Aksept, mottak og kontroll av lånedokumenter

Når kommunen/låneforvalter har mottatt lånedokumenter, kontrolleres det at alle nødvendige dokumenter er mottatt og at de er riktig signert. Eventuelle forbehold og/eller forutsetninger i tilsagnet sjekkes ut. Sikkerhetsdokumentene skal oppbevares i eget depot.

3.13.2 Utbetaling av lån og tilskudd

  • Lånet/tilskuddet utbetales til megler mot inneståelseserklæring. I inneståelseserklæringen garanteres det for at pantedokumentet vil bli tinglyst med riktig prioritet elle at det blir notert pant i adkomstdokumenter tilknyttet en andel eller et aksjebrev.
  • Kommunen må senere få det tinglyste pantedokumentet i retur fra megler/advokat og må da kontrollere om deres pant har fått riktig prioritet.
  • Ved pant i adkomstdokumenter til borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter må det være utstedt en besittelseserklæring fra forretningsfører i boligselskapet.

3.13.3 Overføring av lån til ny bolig

Startlån og tilskudd som ikke er avskrevet kan overføres til ny bolig der dette vurderes som hensiktsmessig, og formålet for ordningen og kravene til låntaker fortsatt er oppfylt. Dette er særlig aktuelt når lånet har fast rente og innfrielse av lånet innebærer krav om overkurs, les mer på Husbanken.no/renter. Dersom lånet har flytende rente vil det som regel være mer hensiktsmessig å behandle en ny søknad om startlån, og innfri gammelt lån i sin helhet ved salg av bolig.

3.13.4 Overføring av lån til ny låntaker

Ved samlivsbrudd eller dødsfall kan startlån og eventuelt resttilskudd overføres til gjenværende husstandsmedlem/er.