2. Beregning av betjeningsevne/låneutmåling

2.1. Søknadsbehandling

Formålet med saksbehandlingen er å vurdere den enkelte husstands mulighet for å etablere seg i egen egnet bolig basert på husstandens økonomiske betjeningsevne. Den økonomiske siden ved saksbehandlingen innebærer en vurdering av de ulike variablene i lånsøkers økonomi knyttet til inntekter og utgifter i nå- og fremtid.

Vanligvis skal søkeren ha prøvd muligheten for finansiering i privat bank før det søkes om startlån. Dersom søker ikke får lån i annen bank, kan kommunen gi fullfinansiering til kjøp, utbedring, tilpasning eller refinansiering av bolig. Forutsetningen er at husstanden er i målgruppen for startlån og har betjeningsevne. Startlånet kan finansiere inntil 100 prosent av kjøpesum, utbedringskostnader og omkostninger.

Av finansavtaleloven fremgår det at kredittgiveren har plikt til å vurdere forbrukerens kredittverdighet. Opplysninger om søkers økonomi fremkommer av innhentede selvangivelser men bør også innhentes fra relevant database (f.eks. kredittsjekk, skatteetaten o.l.). Dette for å sikre opplysninger om eventuelle betalingsanmerkninger og krav som kan medføre krav om tvangssalg av boligen i framtiden.

Dersom lånsøker kvalifiserer for startlån og det er behov for finansiering utover det beløpet lånsøker har betjeningsevne til, forutsettes det at denne delen blir finansiert med egenkapital og/eller tilskudd. Dersom lånsøker ikke har betjeningsevne, må søknaden avslås, se  punkt 3.11.4.

Kommunen har innenfor sitt saksområde en alminnelig veiledningsplikt. Formålet med veiledningen skal være å gi søkeren adgang til å vareta sine interesser på best mulig måte. Verktøy til bruk i dialogen med søker for å vise beregning av betjeningsevne og månedlige utgifter finnes på Husbanken.no

Dersom kommunen ikke kan besvare en søknad innen rimelig tid etter at den er mottatt, skal det så fort som mulig gis et foreløpig svar. I svaret skal det gjøres rede for grunnen til at henvendelsen ikke kan behandles tidligere, og såvidt mulig angis når svar kan ventes,jf. Forvaltningsloven §11.

2.2. Beregning av betjeningsevne

Beregning av betjeningsevne kan gjøres etter følgende enkle modell:

Inntekter
- skatt
- utgifter til livsopphold
- andre utgifter / økonomiske forpliktelser
= disponibelt til betjening av boutgifter
- driftsutgifter i bolig: Strøm, forsikring, vedlikehold, fellesutgifter (eiendomsskatt, kommunale utg.)
= disponibelt til betjening av lån

Modellen er tilgjengelig på Husbanken.no og kan blant annet benyttes i dialog med søker.

Nedenfor følger en gjennomgang av de ulike elementene som inngår i beregningen, og hvordan disse påvirker størrelsen på startlånet som kan betjenes.

2.2.1 Inntekt

Inntektsbegrepet omfatter

  • lønn
  • inntekt fra næringsvirksomhet
  • trygd
  • bidrag
  • leieinntekt
  • pensjoner
  • andre stønader, som for eksempel bostøtte

Midlertidige og variable inntekter kan innebære en utfordring når betjeningsevnen beregnes. I noen tilfeller vil gjennomsnittsinntekten for en lengre periode kunne være et forsvarlig inntektsgrunnlag. I andre tilfeller vil forventede minimumsinntekter kunne danne grunnlag for et forsvarlig inntektsgrunnlag. Noen inntekter er så midlertidige og usikre at de ikke bør medregnes.

Som fast inntekt regnes varige trygdeytelser, og lønnsinntekter ved fast ansettelse. I mange tilfeller kan et midlertidig ansettelsesforhold innebære et inntektsgrunnlag som er tilnærmet like sikkert som et fast arbeidsforhold.

Mer informasjon om forskjellige typer inntekt finner du her.

2.2.2 Skatt

Opplysninger om skatt fremkommer på selvangivelsen og på lønnslippen eller trygdeutbetalingen. Riktig skattenivå kan beregnes ved hjelp av Skatteetatens enkle skattemodell.

Skattereduksjon som følge av økte renteutgifter kan beregnes ved å redusere skatteinnbetalingen med 25 prosent av den forventede økningen i renteutgifter. Låntaker har selv ansvar for å endre skattekortet sitt, men kommunen bør informere om at den forventede skatten ikke er eksakt.

2.2.3 Utgifter til livsopphold

Livsoppholdsutgifter omfatter det beløpet som husstanden skal ha til mat, klær, helse, fritid, reise, telefon, husholdningsartikler og lignende. Husbanken anbefaler at satsene fra Statens institutt for forbruksforskning (SIFO) benyttes som et utgangspunkt. SIFOs referansebudsjett oppdateres årlig.

Referansebudsjettet fra SIFO er ett eksempel som viser hva det koster å leve på et rimelig forbruksnivå for det aktuelle husholdet. Med et rimelig forbruksnivå menes et forbruk som kan godtas av folk flest. Det oppfyller kravene til vanlige helse- og ernæringsstandarder og gjør det mulig for husholdets personer å delta i de mest vanlige fritidsaktivitetene på en fullverdig måte.

Du kan lese mer om SIFOS referansebudsjett på sifo.no.

Et alternativ til SIFO sine satser er å beregne husstandens reelle forbruk over en periode. Forbruket finner man ved å ta utgangspunkt i all inntekt etter skatt og trekke fra betalte boutgifter og eventuelle andre utgifter som fremkommer av lånsøkers budsjett for en gitt periode. Husk å ta hensyn til en eventuell økning i forbruksgjeld eller sparing i perioden. En slik fremgangsmåte bør baseres på en dialog med lånsøker. Beløpet til livsopphold skal være tilstrekkelig til at husstanden skal kunne leve av det over lengre tid.

2.2.4 Andre utgifter

Andre utgifter kan bestå av

  • forbruksgjeld
  • studiegjeld
  • bidrag
  • utgifter til barnepass
  • bilutgifter
  • eventuelt annen gjeld eller økonomiske forpliktelser

Forholdet omkring forbruks-/ kredittgjeld må være avklart før startlån innvilges til kjøp av ny bolig. Kommunen kan vurdere om det er en løsning å gi avdragsfrihet inntil gjelden er nedbetalt. I vanskelige tilfeller bør søker tilbys gjeldsrådgivning før startlån kan innvilges.

All gjeld som skal løpe videre, må beregnes med de faktiske vilkårene som gjelder for lån med påslag for forventede renteøkninger.

SIFO sine satser for bilhold kan være et utgangspunkt for å fastsette månedlige bilutgifter.

For å få oversikt over lånsøkers forpliktelser og eventuelle ubetalte krav anbefales det å innhente kredittopplysninger. Vær oppmerksom på at inntekstsopplysninger og låneopplysninger som fremkommer inneholder kun “data” innhentet fra siste ligning. Nye låneopptak som er foretatt etter ligningsåret vil ikke vises.

2.2.5 Disponibelt til betjening av boutgifter

Etter at utgifter til livsopphold, andre faste utgifter og terminbeløp til betjening av annen gjeld er trukket fra i beregningen, fremkommer det beløpet som viser hva lånsøker har disponibelt til betjening av boutgifter. Ved kjøp av bolig må dette beløpet være tilstrekkelig til å dekke både driftsutgiftene i boligen og kapitalutgifter som er renter og avdrag på boliglån.

2.2.6 Driftsutgifter

Driftsutgifter i boligen kan bestå av

  • utgifter til strøm/fyring
  • kommunale avgifter
  • eiendomsskatt
  • festeavgift
  • forsikringer
  • vedlikehold
  • eventuelle vaktmestertjenester

Felleskostnadene fastsettes på bakgrunn av boligselskapets driftsregnskap og budsjett. For boligselskaper som har tatt opp fellesgjeld, betjenes også denne gjennom de månedlige felleskostnadene. Ved kredittvurderinger bør fremtidig vedlikeholdsbehov i boligen vurderes. Klarer lånsøker å betjene et lån som omfattet fremtidige vedlikeholdsbehov? 

Videre bør boligselskapets økonomi, og forhold knyttet til størrelsen, nedbetalingstiden, eventuell avdragsfrihet og rente på fellesgjeld vurderes med tanke på risiko for renteoppgang og øvrige fremtidige forpliktelser.

Eiere av frittstående selveide boliger mottar egne regninger på alle driftsutgifter.

Boliger i boligselskap (sameier, borettslag og boligaksjeselskap) betaler disse utgiftene gjennom månedlige felleskostnader. Strøm til egen bolig dekkes normalt ikke av felleskostnadene. 

2.2.7 Disponibelt til betjening av startlån/boliglån

Etter at husstandens nettoinntekt er fratrukket livsoppholdsutgifter, andre faste utgifter og driftsutgifter i ny bolig, fremkommer det beløpet som søker har igjen til betjening av renter og avdrag på lån. Ved samfinansiering med annen bank må disponibelt beløp dekke renter og avdrag på begge lån. Hvor stort lån som kan betjenes med det disponible beløpet er avhengig av hvilke rentesats og hvor lang nedbetalingstid som legges til grunn.

Størrelsen på det lånet som søkeren kan betjene med sitt disponible beløp avhenger av

  • nedbetalingstid på lånet
  • rentesats/kalkulasjonsrente som legges til grunn for beregningen

2.2.8 Rente- og avdragsvilkår

§ 6 (Forskrift om startlån)

Rente- og avdragsvilkårene fastsettes i samsvar med forskrift av 25. mai 2011 nr. 550 om rente- og avdragsvilkår for lån i Husbanken.

Startlån fra kommunen skal tilbys med utgangspunkt i Husbankens rente- og avdragsvilkår. Startlån har en nedbetalingstid på inntil 30 år. I særlige tilfeller kan kommunene innvilge en nedbetalingstid på inntil 50 år. Det forutsettes da at:

a) det dokumenteres at låntaker har varig lav inntekt,

b) det sannsynliggjøres at boligen tilfredsstiller husstandens behov over lang tid,

c) det sannsynliggjøres at tilgjengelige private leieboliger i området er uegnede og/eller innebærer en betydelig høyere utgift på lang sikt enn det aktuelle startlånet og

d) det dokumenteres at kommunen ikke anser det som økonomisk forsvarlig å gi et lån med kortere nedbetalingstid.

Vilkåret i annet ledd bokstav a kan fravikes dersom husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen, og husstanden kan dokumentere lav, forutsigbar inntekt. Vilkårene i annet ledd bokstav b og c kan også fravikes dersom husstanden står i fare for å miste boligen.

Kommunen gis anledning til å påplusse husbankrenten inntil 0,25 prosentpoeng til dekning av administrative kostnader. Dersom det dokumenteres at de faktiske utgiftene til administrasjon og forvaltning av låneordningen overstiger 0,25 prosentpoeng, kan kommunene i tillegg kreve gebyr for inndekning av det overskytende beløpet.

Kommunene står fritt til å tilby gunstigere rente- og avdragsvilkår, blant annet andre nedbetalingsplaner. Slike avtaler endrer ikke lånevilkårene som gjelder mellom kommunen og Husbanken.

Som hovedregel skal startlånet nedbetales over en periode på inntil 30 år. I særlige tilfeller, slik det er angitt i § 6 andre ledd i forskriften, kan lånet nedbetales over inntil 50 år. Dette er i tilfeller hvor lånsøker oppfyller kravene til lån, men inntekter er for lave til å kunne betjene lånet innenfor normal nedbetalingstid når nødvendige utgifter til livsopphold er trukket fra. Det er en forutsetning at nedbetalingsplanen er tilpasset låntakerens økonomi.

Lengre nedbetalingstid og bruk av fast rente innebærer at lånsøker kan betjene et høyere lån. Dette reduserer behovet for tilskudd og medfører at den totale tilskuddsrammen kan hjelpe flere vanskeligstilte til å kjøpe egen bolig. God utnyttelse av mulighetene for lang nedbetalingstid og fast rente innebærer en mer effektiv utnyttelse av rammen for tilskudd.

Når nedbetalingstiden forlenges, reduseres de månedlige låneutgiftene. Dette kan gi muligheter for å betjene et gitt lån med en lavere inntekt. Nivået fastsettes etter en individuell vurdering. Til å vurdere behov for nedbetalingstid, kan saksbehandler benytte en enkel kalkulator som finnes på Husbanken.no.

Kalkulatoren «Beregne nedbetalingstid» viser hvor lang tid det tar å nedbetale lånet med et bestemt beløp tilgjengelig til låneutgifter.

Dersom lånsøkers økonomi tilsier at lånet kan nedbetales innenfor en ramme på 30 år, skal ikke lånet ha lengre nedbetalingstid enn dette. 

Ved varig lav inntekt, for eksempel varig uførhet, kan lengre nedbetalingstid være nødvendig for å sikre kjøp av egnet bolig. 

Kravet til 30 års nedbetaling, kan fravikes dersom husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen. Husstanden må dokumentere lav, forutsigbar inntekt. 

I disse tilfellene skal det sannsynliggjøres at leie av tilgjengelige private leieboliger i området ikke er egnede og/eller vil medføre betydelig høyere utgifter på sikt. Til å vurdere den alternative kostnaden ved å eie framfor å leie, kan saksbehandler benytte en enkel kalkulator som finnes på Husbanken.no

Kalkulatoren «Beregne lånebeløp» viser hvor høyt boliglån som kan betjenes med det samme beløpet som alternativt brukes til husleie/ utgifter knyttet til et leieforhold.

Ved lav avdragsbetaling på lånet er det ekstra viktig at boligen tilfredsstiller husstandens behov over lang tid. Lav avdragsbetaling øker risikoen for tap ved salg dersom boligen må selges etter kort tid i perioder med svak prisutvikling eller boligprisfall. Det er derfor viktig å legge et langsiktig boligbehov til grunn. Ved behov for lengre nedbetalingstid enn 30 år bør tilskudd vurderes.

Fast eller flytende rente

Valg mellom flytende og fast rente vil få konsekvenser for hvor stort lån lånsøker kan betjene. Jo lavere rente som benyttes som beregningsgrunnlag, jo høyere lån kan betjenes. Ved stram økonomi er det viktig at renten enten låses over lengre tid (10 - 20 år) på et nivå som låntaker er i stand til å betjene, eller at det tas høyde for renteoppgang ved låneutmåling(kalkulasjonsrente).

Dersom lånet skal ha flytende rente anbefales det at kalkulasjonsrenten, som fastsettes av Husbanken, legges til grunn ved beregning av betjeningsevne. Kalkulasjonsrenten tar høyde for fremtidige renteøkninger og sikrer fremtidig betjeningsevnei tilfelle økt rentenivå. Tilskudd bør ikke kombineres med flytende rente på startlånet.

Det er en forutsetning at behov for nedbetalingstid utover 30 år dokumenteres. Nedbetalingstiden kan beregnes ved hjelp av en kalkulator. Kalkulatoren viser hvor lang nedbetalingstid et lån vil ha når det legges inn en avtalt sum til betjening av boliglånet og lånets aktuelle rente. Kalkulatoren finnes på Husbanken.no. I tillegg må kommunen gjøre en skriftlig vurdering med anbefaling.

Et alternativ til flytende rente er fast rente. Husbanken tilbyr fastrente med henholdsvis 3, 5, 10 og 20 års rentebinding. Lang rentebinding vil kunne være et risikodempende tiltak for å sikre lånsøker mot økte boutgifter ved fremtidig renteoppgang. De fleste kredittinstitusjoner anbefaler låntakere med svak økonomi å binde renta for hele eller deler av lånet. 

Hvis renta bindes for mange år vil det ikke være nødvendig å bruke kalkulasjonsrenten for å beregne søkers betjeningsevne. Den faste renta er normalt lavere enn kalkulasjonsrenten. Bruk av fast rente innebærer derfor at lånsøker kan betjene et høyere lån. Dette reduserer behovet for tilskudd og er grunnen til at fast rente anbefales ved utmåling av tilskudd. Saksbehandler må forsikre seg om at lånsøker er kjent med konsekvensene ved å velge henholdsvis flytende eller fast rente.

Lånsøker må få tilstrekkelig informasjon om hva en eventuell fastrentekontrakt innebærer og fordeler og ulemper med denne.

Informasjon om fast og flytende rente finnes på denne siden på Husbanken.no.

Avdragsprofil

Ved vurdering av søkers økonomi anbefales det at startlånet beregnes som annuitetslån uten avdragsfri periode. Avdragsfri periode i startfasen av låneforholdet kan være hensiktsmessig i noen tilfeller. Dette kan være i tilfeller der lånsøker har faste utgifter som avsluttes om kort tid, for eksempel annen gjeld eller utgifter til barnepass, eller at det er gode utsikter for inntektsøkning i nærmeste fremtid.

Søkerens mulighet til å betjene et lån, er avhengig av om det gis

  • fast eller flytende rente
  • annuitets- eller serielån
  • kort eller lang nedbetalingstid
  • avdragsfrihet eller ikke

Ved annuitetslån betales det samme terminbeløpet (avdrag + renter) gjennom hele lånets løpetid dersom renten er uforandret. Etter hvert som lånet nedbetales, utgjør avdragene en større andel av totalbeløpet.

Ved serielån betales det høyere terminbeløp (avdrag + renter) i starten. Avdragene er like store gjennom hele låneperioden, mens terminbeløpet reduseres etter hvert som det betales mindre renter.

For husstander med svak økonomi vil annuitetslån normalt være det mest hensiktsmessige.

Gebyrer

Administrative kostnader kan blant annet være kostnader til post, saksbehandling og liknende.

I tillegg kan det kreves gebyr for de kostnader som forvaltning av lånet medfører. Slike kostnader er blant annet årsgebyr til ekstern låneforvalter, kostnader for depot og liknende. Gebyret som kreves av låntaker skal gjenspeile de faktiske kostnader som kommunen har i forbindelse med forvaltning av lånet.

Gebyret kan kreves enten som et engangsbeløp eller i kombinasjon med termingebyret.

2.3 Kjøp og finansiering av bolig

Beregning av behov for egenkapital/tilskudd:
Kjøpesum
- Lån fra private banker
- Startlån, som kan betjenes
= Behov for egenkapital/tilskudd

En bolig som finansieres med startlån skal være nøktern og skal være tilpasset husstandens behov.

Boligens totale kjøpesum er lik avtalt pris tillagt eventuell fellesgjeld samt omkostninger og eventuelle utbedringskostnader.

Omkostninger kommer i tillegg til kjøpesummen. For selveierboliger betales en dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen til staten i tillegg til tinglysingsgebyr.

For borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter betales normalt et overdragelsesgebyr til forretningsfører sammen med tinglysingsgebyr for borettslagsleiligheter og/eller noteringsgebyr for aksjeleiligheter.

Mer informasjon om de forskjellige eierformer.

2.4 Behov for egenkapital/tilskudd

Behovet for egenkapital/tilskudd vil være forskjellen mellom det lånebeløpet som vurderes gitt og den totale prisen på boligen.

Ved manglende betjeningsevne bør muligheten for å gi tilskudd vurderes, jf. retningslinjer om tilskudd til etablering og tilpasning av bolig, med mer.

Før det blir gitt avslag på søknaden, eller tilskuddsbeløpet fastsettes, bør det gjøres en nøye vurdering av hvilke beløp som er lagt til grunn for livsopphold, og hvilken rente og nedbetalingstid som er benyttet. Disse variablene har stor betydning for beregning av økonomisk betjeningsevne. Inngåelse av en langvarig fastrenteavtale vil for eksempel innebære at det ikke er behov for å benytte en kalkulasjonsrente som "buffer" for fremtidig renteoppgang.

For beregning av betjeningsevne, se Husbankens lånekalkulatorer.

2.5 Kredittsjekk

Kredittsjekk er i utgangspunktet et verktøy for finansinstitusjoner som skal gi lån, og derfor ønsker å få et innblikk i sine potensielle kunders økonomiske situasjon.

Kredittopplysningsbyråer samler inn opplysninger fra Folkeregisteret, Brønnøysundregistrene, Grunnbok, og erfaringer fra inkassosaker og dommer i pengekravsaker. Selskapene foretar ofte også en "scoring" av kunden som blant annet baseres på

  • registrert utleggspant / tvangspant i noen eiendeler
  • registrert konkurs eller offentlig gjeldsordning
  • betalingsanmerkninger
  • aldersgruppe søkeren tilhører
  • næringsinteresse
  • stabilitet i inntekt
  • inntektsutvikling over tid
  • forholdet mellom skatt og inntekt

Kommunen bør ikke basere sine vurderinger kun på scorings resultat, men foreta egne vurderinger på bakgrunn av fakta og opplysninger som fremkommer i en slik kredittsjekk. Om nødvendig bør kommunen ta kontakt med søker for å få avklart saken.

Har søker betalingsanmerkninger, må det vises varsomhet med å innvilge lån. Vurderingen bør likevel sees i sammenheng med formålet med ordningen, som er å hjelpe husstander med boligetableringsproblemer. Mislighold og tvangssalgsbegjæringer vil ofte være direkte årsak til at lånene må refinansieres. Dersom søker har betalingsanmerkninger bør saksbehandleren forsikre seg om at misligholdet vil bli gjort opp. Dette er viktig for å sikre at gamle krav ikke senere kan true låntakers betjeningsevne, eller at kreditorer kan ta pant i boligen.

2.6 Frarådningsplikt

  • Kommunen skal råde lånsøkerne til ikke å inngå en kredittavtale hvis det på avtaletidspunktet må antas at søkeren ikke har økonomisk evne til å betjene lånet.
  • Når likviditetsberegning for søkeren viser manglende betjeningsevne, skal søker alltid rådes fra å ta opp tilbudt lån.
  • Låneopptak bør frarådes i tvilstilfeller, jf. Finansavtaleloven §47 .

Frarådning skal skje skriftlig. Dersom det er mulig skal det også gis muntlig frarådning.

Kommunen må gi frarådning der man antar at den økonomiske evnen eller andre forhold tilsier at søker bør avstå fra å ta opp lån.

Det vil være nødvendig med frarådning, selv om kommunen mener at det kan være forsvarlig å gi et lån under visse forutsetninger.

  • I møte med lånsøker er det viktig at saksbehandler går grundig gjennom økonomien og følgene av et eventuelt låneopptak.
  • Frarådningsbrevet, som ikke er et avslag, sendes til søkeren sammen med tilsagnsbrevet. Ved et eventuelt låneopptak må søkeren skriftlig bekrefte at han har mottatt frarådingsbrevet og at han har forstått det.
  • Dersom lånsøkers betalingsevne vurderes som klart utilstrekkelig for å betjene et lån, skal søknaden avslås, se punkt 3.11.4.

ØVRIGE VILKÅR/ KRAV TIL DOKUMENTASON  »