Veileder for saksbehandling

Denne veilederen er til hjelp for kommuner som skal behandle søknader om startlån fra vanskeligstilte på boligmarkedet.

Noen personer har langvarige problemer med å skaffe seg en passende bolig og beholde den. Startlån kan bidra til at flere kan finansiere sin egen bolig. 

Kommunen låner startlånmidler fra Husbanken for videre utlån til enkeltpersoner. Du som saksbehandler vurderer søknadene ut fra den enkelte husstands økonomi og posisjon på boligmarkedet.   

Dersom søkeren har lav inntekt og mangler egenkapital, er startlån normalt eneste mulighet til å finansiere et boligkjøp. 

Når du behandler søknader, skal du vurdere hver sak individuelt. I vurderingen inngår følgende spørsmål:  

  • Forventer personen å ha langvarige problemer med å finansiere en egnet bolig? 
  • Har personen hatt mulighet til å spare innenfor husstandens økonomiske forutsetninger og samtidig klart å dekke utgifter til livsopphold? 

Hvis du vurderer at personen har god nok økonomi til å få lån i privat bank, bør du oppfordre vedkommende til å prøve dette først.

Kommunen kan gi startlån alene, eller sammen med tilskudd til boligetablering eller boligtilpasning. Bruk av tilskudd gjør det mulig å finne gode løsninger for flere husstander med store utfordringer eller særskilte behov.

Her finner du veiledere for boligtilskuddene som gjelder for privatpersoner.

Hovedvilkåret for å gi startlån, er at personen ikke kan finansiere en bolig med lån fra vanlig bank, og at dette vil vare i lang tid. I tillegg er det krav om at personen utnytter mulighetene for å spare. Men det finnes unntak, de finner du her:  

Selv om vilkårene om sparing ikke er oppfylt, kan du gi startlån når

  • husstanden har barn eller særlige sosiale/helsemessige utfordringer, og hensynet til å skape en trygg, god og stabil bosituasjon taler for det 
  • husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin
  • boligsituasjonen hindrer mulighetene til å opprettholde et arbeidsforhold, eller hindrer utvikling av det lokale næringslivet 
  • lånet bidrar til at kommunalt disponerte boliger blir utnyttet bedre.

Barnefamilier som bor i en uegnet bolig eller har behov for å få en stabil bosituasjon kan få lån umiddelbart. De behøver ikke å spare først. Dette gjelder selv om de har relativt god inntekt, og selv om du som saksbehandler vurderer at de ikke har utnyttet sparepotensialet. Hensynet til barnas behov for stabile og gode oppvekstvilkår er avgjørende.  

God bruk av startlån kan bidra til å løfte familier med lav inntekt ut av fattigdom og skape en stabil bosituasjon på sikt. Barnefamilier som leier bolig er derfor en prioritert målgruppe for startlån.

Kan familien få lån i vanlig bank, skal de imidlertid primært benytte et slikt lånetilbud.

Kravene til personer som har lovlig opphold i Norge er de samme som for andre. Noen arbeidsinnvandrere kan møte særlige utfordringer på boligmarkedet. Derfor bør kommunen vurdere startlån som et godt virkemiddel for å bidra til at personer i denne gruppen kan skaffe seg en passende bolig. Dette gjelder spesielt barnefamilier. 
Arbeidsinnvandrere som ikke er nordiske borgere eller EØS-borgere, må søke om oppholdstillatelse før de er aktuelle for startlån. Har personen oppholdstillatelse på fem år, er det sannsynlig at vedkommende vil søke varig opphold. I slike tilfeller kan kommunen gi startlån. Dersom oppholdstillatelsen gjelder for ett år, må kommunen vurdere om personen har behov for å etablere seg i egen bolig.  

Du kan gi startlån til å

  • kjøpe bolig
  • utbedre og tilpasse en bolig 
  • bygge ny bolig 
  • refinansier dyre lån, dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen 

Boligen skal passe for husstanden behov over tid, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet. En nøktern og rimelig bolig innebærer at boutgiftene vil være rimelige sammenliknet med alternative leieboliger.

Lånet kan brukes til å fullfinansiere boligen eller som topplån, der private banker eller Husbanken gir grunnfinansiering. 

Startlån kan også finansiere nødvendige utbedringer i boligen. Forutsetning er at lånet blir sikret innenfor 100 prosent av verdi etter utbedringen.

Du kan gi startlån til refinansiering, dersom husstanden står i fare for å miste boligen gjennom tvangssalg på grunn av høye boutgifter. Ved finansiering av usikret gjeld, skal startlånet ikke overstige verdien på boligen etter refinansiering. Refinansieringen må resultere i at husstanden klarer å betjene de samlede framtidige utgiftene sine. 

Startlån innvilger du etter behovsprøving. Du vurderer personen sitt behov for startlån og eventuelt tilskudd individuelt. Dersom du oppfatter at personen har mulighet til å få lån i privat bank, bør du oppfordre vedkommende til å søke vanlig lån.

Kravet til betjeningsevne for startlånet, innebærer at låntaker kan betale de fremtidige boutgiftene over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold. Kravet er ikke det samme som bankenes krav. Du har frarådingsplikt, hvis den fremtidig betjeningsevnen er usikker. 

Det er ikke krav om egenkapital for å få startlån. Lånet kan dekke hele kjøpesummen inkludert omkostninger. 

Utgangspunktet for å beregne lån er husstandens inntekt etter skatt, minus det beløpet som skal dekke husstandens utgifter til livsopphold. Husbanken anbefaler å ta utgangspunkt i SIFOs standardbudsjett, og tilpasse dette til den enkelte husstands økonomiske situasjon. Disponibelt beløp til boutgifter etter fradrag for alle øvrige utgifter, er utgangspunkt for å beregne startlån. Da er antatte faste utgifter i fremtidig bolig også tatt med ved beregning.

Du kan lese mer om låneutmåling her.

Utfyllende informasjon om alternativ vurdering finner du i veileder for lån fra Husbanken (PDF). 

Du kan gi startlån alene eller sammen med tilskudd til boligetablering eller boligtilpasning. Når du behandler en søknad, skal du vurdere personens behov for startlån og eventuelt tilskudd individuelt. Tilskudd kan bidra til at husstander som ikke klarer å betjene et tilstrekkelig stort startlån, også kan få mulighet for å kjøpe en passende bolig.

Bruk av tilskudd til etablering som del av boligfinansieringen kan være et viktig tiltak for å redusere framtidig risiko. Tilskuddet vil være toppfinansieringen og dermed bli en buffer for eventuelle fremtidige tap etter salg.

Det finnes tre tilskudd som du kan benytte i ulike situasjoner. Her finner du veiledere for boligtilskuddene:

Tilskudd til etablering

Tilskudd til tilpasning

Tilskudd til utredning og prosjektering

Vil du lese utfyllende veiledning og forskrift finner du dette i Veileder for lån fra Husbanken (PDF) Veilederen gjelder for alle lån fra Husbanken.