Vigvoll terrasse borettslag

Energioppgradering av boligblokker

På Hånes utenfor Kristiansand er fem terrasseblokker med 224 leiligheter oppgradert til lavenergihus, i det som er Sørlandet Boligbyggelags hittil mest omfattende rehabiliteringsprosjekt.

  1. Fotografi: Husbanken       Arkitekt: Siv.ark. MNAL Bruce L. Bergendoff (ARK)

  2. Fotografi: Husbanken       Arkitekt: Siv.ark. MNAL Bruce L. Bergendoff (ARK)

  3. Fotografi: Husbanken       Arkitekt: Siv.ark. MNAL Bruce L. Bergendoff (ARK)

  4. Fotografi: Husbanken       Arkitekt: Siv.ark. MNAL Bruce L. Bergendoff (ARK)

Prosjektbeskrivelse

Vigvoll Terrasse Borettslag ligger på Hånes ca. 9 km fra Kristiansand sentrum. Borettslaget består av fem terrasseblokker bygget i 1976, med til sammen 224 leiligheter. Blokkene har alle samme utførelse, og en felles parkeringskjeller forbinder alle blokkene under bakken.

Fra blokkene ble reist og frem til vedtak om oppgradering er det blitt gjort minimalt med verdibevarende vedlikehold. Bygningsmassen hadde lekkasjeskader, viste tydelige tegn på slitasje på fasader og trengte en større oppgradering. I tillegg var leilighetene trekkfulle, og beboere klaget over at det var kaldt vinterstid til tross for god fyring.

I 2009 og 2010 ble taktekkingen utbedret som følge av store lekkasjer inn i noen av de øverste leilighetene. I forbindelse med denne utbedringen ble det utarbeidet to tilstandsrapporter med tilskudd fra Husbanken - én rapport med energiberegninger og –simuleringer, og en annen med gjennomgang av forutsetningene for universell utforming. Rapportene ga styret innsikt og oversikt over nødvendige tiltak. Det ble klart at en storstilt renovering var nødvendig. Ombyggingen ble nesten enstemmig vedtatt under generalforsamlingen, og i 2013 startet arbeidet.

Prosess

Vigvoll Terrasse borettslag er case i SINTEF Byggforsk sitt prosjekt BEVISST – Bevisste strategier for oppgradering av boligselskaper.

BEVISST bygger videre på et prosjekt SINTEF avsluttet i 2012, BESLUTT – Beslutningsprosesser i borettslag og sameier – hva fører til bærekraftig oppgradering? Dette prosjektet hadde som mål å fremskaffe kunnskap om hva som skal til for at beboere i borettslag og sameier i fellesskap velger ambisiøse energiløsninger ved oppgraderingsbehov, og hva som hindrer dette.

På bakgrunn av forskning i BESLUTT er det laget anbefalte strategier for prosess som øker sjansen for å oppnå oppslutning om oppgradering blant beboere i boligselskaper. Disse strategiene er nå testet ut og implementert i valgte pilotcase i BEVISST.

Nøkkeltall

Arealforbruk:
17.635 m2 oppvarmet BRA
Energikilder:
Strøm
Byggekostnader:
108 millioner kroner

Tiltak

Energi

ekstra isolering / varmegjenvinning / energieffektivitet / synlig energistyring / balansert ventilasjon

I energirapporten fra 2011 er det foretatt simuleringer både før og etter energibesparende tiltak. Beregningene tar utgangspunkt i NS 3031 og gjeldende tekniske forskrifter. Energisimuleringene av eksisterende bygningsmasse ble gjennomført på grunnlag av plan- og snittegninger, en lekkasjetest og termograferinger. I tillegg ble det gjort to befaringer. Det ble lokalisert og beregnet 11 kuldebroer i prosjektet.

Arbeidene er utført som en totalentreprise med en full oppgradering. Følgende tiltak er gjort for energieffektivisering:

-       Alle tak isolert med i snitt 40 cm isolasjon (Takene ble utbedret i 2009 og 2010, men med en levetid på 30 år ble det likevel besluttet å tilleggsisolere for å oppnå minste krav til u-verdi for enkeltkomponenter i TEK10.)
-       Gavlvegger tilleggsisolert med 30 cm ubrutt isolasjon
-       Yttervegg mot svalgang (øst) tilleggsisolert med 25 cm
-       Yttervegg mot terrasse (vest): innvendig påfôring med 5 cm isolasjon
-       Etasjeskiller mellom 1. etasje og parkeringskjeller er etterisolert med 10 cm
-       Kondenskasse – drager over panoramavinduer i stuene
-       Vinduer og balkongdører erstattet med 3-lags glass og isolert trekarm
-       Mur under bakken etterisolert

I tillegg er det installert individuelle ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning. Beboere har fått montert et digitalt tablå inne i leilighetene som viser fortløpende strømforbruk. Det har også kommet nye teglfasader og ny utebelysning.

Etter oppgradering tilfredsstiller bygningene kravene til lavenergihus klasse 1. Det tilsier en enorm energisparing for de 224 leilighetene til sammen. Beregnet energisparing er 1,7 millioner kWh i året. Etter tiltak vil leiligheter i 2.-5. etasje gå fra energikarakter E til B og i 6. etasje fra F til C.

Universell utforming

fremkommelighet / orienterbarhet

Kartlegging av eksisterende tilgjengelighet var en del av Husbankens tilstandsvurdering. En befaring ble avholdt i 2012 med vaktmester, styre, leder for byggekomitéen og representanter for Sørlandet Boligbyggelag. Formålet var å gi borettslaget et godt grunnlag for videre planlegging og grunnlag for beslutninger om tiltak for å oppnå krav om universelt utformede boliger. Rapporten som ble utarbeidet identifiserte en rekke konkrete tiltak som er fulgt opp i oppgraderingen. En del forhold kunne gjøres merkbart bedre med små kostnader.

Underveis i prosjektet har rådgivende arkitekt vært i kontakt med SINTEF Byggforsk vedrørende flere utfordrende forhold. Blant annet ble både valg av type belysning og riktig plassering av utvendig belysning over inngangsdørene nøye vurdert. Dette gjenspeiles i dag i det ferdige resultatet. Det er stor grad av helhet og gjennomtenkte løsninger på Vigvoll terrasse. Det er stor tilfredshet med de nye pullertene med LED langs gangveiene og utelampene på fasaden. I gangene er også armaturen byttet ut med riktig, strømbesparende LED. I tillegg er det nye tepper i felleskorridorer, rekkverk i svalgangene, brannalarmer og dørklokketablå. Rekkverket på svalgangen har fått glass som harmonerer med resten av bygget. Glasset i ytterdørene gir godt lys innover i korridoren. Etter at det ble installert nytt ventilasjonsanlegg, er svevestøvet redusert betraktelig.

Uteområdet er fint opparbeidet gjennom årene og inkluderer et prisbelønnet grøntareal. Under rehabiliteringen er møteplasser mer tilgjengeliggjort (terskler fjernet osv.), og de mange bjørketrærne er fjernet for å gjøre området bedre for allergikere om våren. Uteområdet er fortsatt under arbeid, som den eneste gjenstående delen av det storstilte oppgraderingsprosjektet.

Økonomi

Prosjektet hadde en kostnadsramme på 110 millioner kroner, men oppgraderingen ble fullført for to millioner mindre.

Rehabiliteringen er fullfinansiert med grunnlån fra Husbanken. Husbanken ga tilskudd til tilstandsvurdering i forkant.

Borettslaget får også et tilskudd gjennom rammetilskuddsavtalen Sørlandet Boligbyggelag har med Enova.

Erfaringer og resultater

Det var utfordrende å skulle bygge om terrasseblokker til lavenergihus. Flere mente det ville være umulig, og alle involverte parter gleder seg over at det likevel lot seg gjøre – og det attpåtil rimeligere og raskere enn forventet. Da rehabiliteringen startet i 2013, var det beregnet at det ville ta 18 måneder pluss ferier før alt var gjort. I stedet ble det ferdig på 13 måneder.

Det har vært stor grad av åpenhet i prosjektet. Beboere har kunnet stille spørsmål direkte til både styreleder og prosjektleder. I tillegg til den årlige generalforsamlingen, er det gjennomført tre felles informasjonsmøter i oppstartsfasen. Det har også vært gjennomført mange og hyppige «åpne kvelder», der beboere har fått muligheten til å stille spørsmål til styret om oppgradering og løsninger.

Framdriften har blitt formidlet jevnlig i form av skriftlige oppslag i hver oppgang. Det ble bygget en 1-1 prøveleilighet i en av blokkene som viste konkrete løsningsforslag, og beboere fikk mulighet til å komme med tilbakemeldinger på løsninger som ble vist frem.

Det gis uttrykk for at det har vært en utfordrende oppgave å lytte til ønsker og krav fra såpass mange beboere i ett og samme borettslag. God informasjon til beboerne i forkant og innflytelse fra beboere i prosessen er forhold som har vært viktige for framdriften. Sørlandet boligbyggelag fremhever at det har vært viktig at beboerne selv har følt seg som byggherrer. Særlig fremhever boligbyggelaget det gode samarbeidet med styreleder og med byggekomitéleder. Sistnevnte har sammen med vaktmester bidratt til en særdeles god informasjonsflyt mellom boende og prosjekt, samt bidratt konstruktivt i de beslutningsprosessene som er viktige i denne type prosjekter.

Som et resultat av renoveringen, har borettslaget spart energi og fått bedre innemiljø. De involverte partene sitter igjen med en opplevelse av at borettslaget har bevart sitt særpreg på tross av at mye er endret. I borettslaget har man vært opptatt av sosial inkludering i utforming av møteplasser. Beboerne kan benytte seg av bibliotek, trimrom, snekkerverksted og keramikkverksted.

Prosjektopplysninger

Byggeår:
2014
Prosjekterende:
Siv.ark. MNAL Bruce L. Bergendoff (ARK)
Hovedentreprenør:
Per O. Ingebretsen AS
Rådgivende firmaer:
Dagfinn Skaar AS (RIB) | Ventec Agder AS (RIV)
Prosjektledelse:
Sørlandet Boligbyggelag
Byggherre:
Vigvoll terrasse borettslag
Lokalisering:
Vigvollåsen 8, 10, 12, 14 og 16, 4635 Kristiansand S

Kilder

• Sørlandet boligbyggelag v/ prosjektleder Rolf Åbrekk • Vigvoll terasse borettslag v/ styreleder Oluf Teinum, byggekomitéleder Kjell Ingebrigtsen og vaktmester Arvid Olsen • Doris Poll-Bergendoff og Bruce Bergendoff, 2011: Energirapport Vigvoll terrasse borettslag • Sørlandet Boligbyggelag, 2012: Rapport universell utforming for Vigvoll terrasse borettslag • SINTEF Byggforsk

Mer informasjon

Tekst: 
Anne Skjævestad / Husbanken
Sist oppdatert: 
30.04.2015